12 yıllık emlak deneyimimde İzmir’in Konak ilçesindeki hareketli piyasayı yakından izledim. Konak, kilometrekareye düşen 15.999 kişi ile kentin en yoğun ilçelerinden biri. Böyle bir yerde metrekare fiyatları 50.819 TL’ye ulaşırken, küçük bir bakım ihmalinin bile ciddi bir maddi yük getirmesi işten bile değil. Denize 0,6 km mesafede, rakımı 338 metreyi bulan bu kesimde nem, tesisat ve ortak alan sorunları hemen her gün karşımıza çıkıyor. Gelin, ev sahibinin yasal onarım yükümlülüklerini hem mevzuat hem de Konak’tan örneklerle ele alalım.
Yasal Çerçeve: Konak’ta Ev Sahibini Ne Bekliyor?
Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi, kiracının kullanımı sırasında bozulan eşyanın tamiri konusunda mal sahibinin sorumluluklarını belirler. Bu hükme göre binanın ana taşıyıcı sistemi, asli yapı unsurlarındaki bozulmalar ve kalıcı tesisat arızaları ev sahibinin giderine girer. Kısacası temele, taşıyıcılara ve ana tesisata dokunan her iş malikten sorulur.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2019/4234 sayılı kararı da bu çerçeveyi destekliyor. Islak zemin kaplamalarının rutubet nedeniyle bozulması, kiracı hatasıyla açıklanamazsa tadilat bedeli malike kalır. Konak’ın denize sıfır sayılabilecek kesimlerinde, özellikle rakım 338 metreyi geçen yamaçlarda, buharlaşma ve nem hareketleri yüzünden banyo-mutfak duvarlarında küf ve kaplama hasarı sık görülür.
İmar Kanunu’nun 5. maddesi ise yapıların teknik şartlara uygunluğunu malikin takip etmesini istiyor. Elektrik tesisatı, su basman seviyesi, yangın merdiveni ve yangın güvenliği donanımlarının işler durumda tutulması mal sahibinin sorumluluğunda. Konak Belediyesi Yapı Kontrol Müdürlüğü’nün denetimlerinde bu unsurlar ilk bakılan kalemler arasında.
Ortak kullanım alanları için Belediye Zabıta Yönetmeliği’nin 17. maddesi devreye giriyor. Asansör arızaları, çatı aktarmaları, merdiven korkulukları ve bina giriş kapısı gibi ortak alanlardaki bakım ve onarım malik tarafından yapılmalı. Konak gibi 15.999 kişi/km² yoğunluğundaki bir ilçede asansörler, merdivenler ve çatılar daha yoğun kullanıldığı için arıza sıklığı da artıyor.
Konak’tan İki Gerçek Senaryo
Mithatpaşa Mahallesi’ndeki Su Kaçağı
Geçen yıl Mithatpaşa Mahallesi’nde 85 m²’lik bir daire sahibine yardımcı olduk. Kiracı, mutfak tezgahı altından su aktığını bildirdi. TSE belgeli bir su tesisatçısı ve yapı mühendisi ile inceleme yaptırdık.
Saptananlar:
- Ana su borusunda 2 cm’lik çatlak: malik sorumlu
- Bulaşık makinesi bağlantı hortumundaki kaçak: kiracı sorumlu
- Duvardaki küflenme, ana arızadan kaynaklandığı için malik sorumlu
| Kalem | Bedel | Ödeyen |
|---|---|---|
| Ana boru değişimi | 3.750 TL | Malik |
| Hortum değişimi | 450 TL | Kiracı |
| Küf temizliği ve boya | 2.100 TL | Malik |
| İşçilik | 1.200 TL | Malik |
| Toplam | 7.050 TL | 6.600 TL malik, 450 TL kiracı |
Bu örnek, teknik rapor ve faturaların ne kadar işe yaradığını gösteriyor. Kiracıyla yazılı iletişim kurmak, sonradan çıkabilecek “bana haber vermedin” tartışmalarını önlüyor.
Güzelyalı’daki Balkon Drenajı Uyuşmazlığı
2022’de Güzelyalı’nda üçüncü kat malikiyle tanıştık. Üst kattaki kiracının balkonundan sızan su, kendi tavanını şişirmişti. Kiracı, drenajın uzun süredir tıkalı olduğunu defalarca söylediğini, malikin müdahale etmediğini ileri sürdü. Tapu kayıtlarında balkonun ortak alan olarak gösterilmesi dava seyrini değiştirdi.
Mahkeme:
- Balkon drenajını ortak tesisat kabul etti, bu nedenle malik sorumlu
- Kiracının sözlü bildirimini kanıtlayamaması nedeniyle tavan onarımında kusur payı verdi
- Toplam hasarı iki taraf arasında paylaştırdı
Malik 9.200 TL, kiracı 3.800 TL ödemeye mahkum edildi. Davada e-posta ve WhatsApp yazışmaları delil olarak değerlendirildi. Ortak alan tanımı ile resmi yazışmaların ne kadar belirleyici olduğu bir kez daha ortaya çıktı.
Konak’taki Ev Sahiplerinin Sık Sorduğu Sorular
Kombi arızası kime ait?
Kombi, kiracı giriş yaptığında evde varsa ve kullanım hatası yoksa bakım ve onarımı genellikle malike aittir. 2023’te Konak’ta görülen bir davada 8.200 TL’lik kombi tamiratı ev sahibine yüklendi.
Kira sözleşmesinde “tüm onarımlar kiracıya aittir” maddesi geçerli mi?
Hayır. TBK 315’in ev sahibine yüklediği asgari sorumluluğu sözleşmeyle kiracıya devretmek mümkün değil. Ana su borusu patlaması, taşıyıcı hasar gibi işlemler malikin görev alanına girer.
Deprem hasarları için ek sigorta şart mı?
DASK zorunlu. Ancak Konak’taki binaların yaklaşık %44,8’inde ek özel poliçe bulunmuyor. Yapısal hasar söz konusu olduğunda sorumluluk yine malike kalıyor; sigorta sadece finansman kolaylığı sağlıyor.
Kiracı izinsiz tadilat yaparsa ne olur?
İzin alınmadan yapılan duvar boyama, ankastre takma, fayans değişimi gibi işlemleri kiracı eski haline getirmek zorunda. Alsancak’ta bir davada bu tür bir geri dönüş 23.000 TL’ye mal oldu.
Isı yalıtımı eksikliğinden doğan masraf kime ait?
Enerji Kimlik Belgesi’ne aykırı durumlarda, pencere ve dış cephedeki ısı kaybını giderme yükü malike ait. Konak’ta ortalama maliyet 120 TL/m² civarında.
Asansör tamiri için aidat toplanabilir mi?
Yönetim planında öngörülmüşse ve kat malikleri toplantısında oy çokluğu sağlanmışsa evet. Ama acil arızada malik önce müdahale edip sonra aidat dengesine yansıtabilir.
Konak’ta En Sık Yapılan Hatalar
Bakımı ertelemek
10 yıl çatı bakımını ihmal eden bir malikin sonunda 42.000 TL ödemesi gerekti. Düzenli kontrol ve küçük aktarma ile bu maliyet 15.000 TL’nin altında tutulabilirdi.
Ehliyetsiz ustaya iş vermek
Karşıyaka’daki bir müşterim elektrik tesisatını ucuza yaptırmak isterken yangın çıktı. 85.000 TL’lik tazminat davasıyla karşı karşıya kaldı. Konak Belediyesi de elektrik ve doğalgaz tesisatı işlerinde yetki belgesi istiyor.
Şikayetleri yazılı kayda almamak
Kiracının “ben sözlü söyledim” demesi, malikin de “haberim yoktu” karşılığı vermesi davaya kadar uzuyor. WhatsApp, e-posta hatta kayıtlı mektup hukuki delil oluşturuyor.
Tescilli yapılarda izinsiz müdahale
Konak’ta 126 tescilli kültür varlığı bulunuyor. Kemeraltı, Basmane ve Tarihi Asansör çevresindeki bu yapılarda izinsiz tadilat 56.000 TL’ye varan idari para cezasına yol açıyor.
Kira kaybı sigortası yaptırmamak
DASK dışında kira kaybı poliçesi olmayan malikler, uzun süren onarım nedeniyle aylık 15.000-20.000 TL gelir kaybı yaşayabiliyor.
Uzman Desteği Ne Zaman Şart?
- Teknik değerlendirme: Yapısal çatlak, temel nemlenmesi, kolon-beton dökülmesi gibi durumlarda TSE belgeli mühendis raporu alın. Konak’ta maliyet 3.500-7.000 TL arasında.
- Hukuki danışmanlık: Kiracıyla anlaşmazlık çıkarsa bir emlak avukatına başvurmak faydalı. Saatlik ücretler 600-1.200 TL bandında.
- Yıllık ekspertiz: EmlakEkspertizi Degerleme Servisi gibi kuruluşlarla periyodik kontrol yaptırın. Erken teşhis, büyük masrafların önüne geçiyor.
- Sigorta brokeri: DASK, zorunlu deprem ve yangın poliçesini bir araya getiren paketler aylık 150-300 TL’ye alınabiliyor.
Konak İçin Hareket Planı
12 yıllık saha tecrübemden yola çıkarak Konak’taki ev sahiplerine şu dört alanda öncelik vermelerini öneriyorum:
- Nem kontrolü: Denize 0,6 km uzaklıkta, rakım 338 metreyi aşan bölümlerde yıllık 7.000-15.000 TL arası rutubet onarımıyla karşılaşmak mümkün. Banyo ve mutfak havalandırmasına dikkat edin.
- Tesisat denetimi: 15 yılı aşkın binalarda ana su ve atık borularında değişim ortalama 20.000 TL tutuyor. Periyodik basınç testi yaptırın.
- Ortak alan bakımı: 15.999 kişi/km² yoğunlukta asansör ve merdiven gibi alanlar daha sık arıza yapıyor. Aidat bütçesinde bu kalemler için yedek akçe ayırın.
- Deprem güçlendirme: Fay hattına 20 km mesafedeki binalarda kolon takviyesi ortalama 85.000 TL’ye ulaşıyor. Yapı Denetim Raporu almadan büyük tadilata girmeyin.
Kentsel dönüşüm kapsamındaki 20 yılı aşkın binalarda, ruhsatsız onarım cezası 42.000 TL’yi bulabiliyor. Geçen ay Konak’ta bir müşterimiz bu yüzden yaptığı masraftan fazlasını ceza olarak ödemek zorunda kaldı.
Profesyonel tavsiyem, yılda en az bir kez TSE belgeli bir ekspertiz firmasıyla teknik kontrol yaptırmanız. Böylece yasal yükümlülüklerinizi zamanında yerine getirir, beklenmedik masrafların önünü kesersiniz.
Yasal Uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut bir uyuşmazlık için İzmir Barosu’na kayıtlı bir avukata danışmanız yerinde olur.