Ev Sahibi Olarak Yapmak Zorunda Olduğunuz 9 Onarım Türü ve Sorumluluklarınız

12 yıllık emlak danışmanlığımda Kadıköy'deki ev sahipleriyle yaşadığım onarım anlaşmazlıkları, kiracı ilişkilerinin en yıpratıcı kısmı oldu. Kadıköy'de metrekaresi 161.588 TL'ye ulaşan konut fiyatları karşısında, küçük bir su kaçağı bile hem mal sahibini hem kiracıyı karşı karşıya getirebiliyor. Bu yazıda Türk Borçlar Kanunu, Yargıtay içtihatları ve Kadıköy Belediyesi'nin yerel düzenlemeleri ışığında ev sahibinin yapmak zorunda olduğu onarım türlerini, maliyetleri ve dikkat edilmesi gereken noktaları anlatıyorum.

TBK 316 ve Kadıköy'deki Yargıtay Uygulaması

Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi, ev sahibini "olağan kullanım sonucu oluşan yıpranmaları gidermekle" yükümlü kılıyor. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 2023/4568 sayılı kararı bu tanımı şöyle sınırlıyor: kiracının kusuru olmadan ortaya çıkan, yapının asli unsurlarını etkileyen bozulmalar. Geçen yıl Kadıköy'de bir apartman dairesindeki duvar çatlağı davasında bu karar doğrudan uygulandı. Mahkeme, kiracının duvara asılı rafla bir ilgisinin olmadığına hükmederek masrafı mal sahibine yükledi.

Kadıköy'ün 31.6 km'lik fay hattı mesafesi de ev sahiplerini ilgilendiriyor. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu'na göre deprem güçlendirme masrafları tamamen mal sahibine ait. 2025'in başında Moda'da 1970'lerden kalma bir apartmanda kolon güçlendirme işi yaptık. Kat malikleri kurulunun kararını alması, belediyeye bildirim ve ruhsat aşamalarıyla birlikte süreç toplam altı ay sürdü.

Kadıköy Belediyesi'nin 2024'te yürürlüğe koyduğu Su Kaçaklarına Müdahale Yönetmeliği, apartman yöneticilerine su kaçağı ihbarını takiben 72 saat içinde müdahale etme zorunluluğu getiriyor. Bölgede konut sahipliği oranı %37 civarında. Yani çoğu apartmanda hem kiracı hem malik aynı binada yaşıyor. Yöneticilerin acil durum prosedürlerini bilmesi bu yüzden hayati.

Enerji Verimliliği Kanunu kapsamında kombi, izolasyon ve elektrik tesisatı yenilemelerinde %50'ye varan devlet desteği var. Kadıköy'de ortalama yaş 40.1 olduğu için, teknik konularda bilinçli bir kiracı kitlesi bu destekleri takip ediyor. Ev sahibi olarak sizin de bu hibelerden haberdar olmanız işinize yarar.

Kadıköy'de Ev Sahibinin Sırtladığı 9 Onarım Türü

Aşağıdaki liste, Kadıköy'de en sık karşılaştığım ve yasal olarak ev sahibine düşen onarım başlıklarını içeriyor. Her biri için 2026 Haziran ayına göre ortalama maliyet ve dikkat edilecek hususları belirttim.

1. Su Tesisatı Arızaları

Mutfak altında biriken su, banyo giderindeki tıkanıklık veya tuvalet rezervuarı arızası ev sahibinin sorumluluğunda. Kadıköy'deki 90 metrekarelik tipik bir dairede su tesisatı onarımı şu kalemlerden oluşuyor:

• Arıza tespiti ve ustaya çağrı ücreti: 750 TL
• Vana ve bağlantı parçalarının değişimi: 1.200 TL
• Kırım-döküm ve fayans onarımı: 3.500 TL
• Boya-badana (nemli bölgelerde özel astar dahil): 4.000-5.500 TL

Kurşun boru bulunan 1960-1980 yapımı binalarda bu maliyet iki katına çıkabiliyor. Bir müşterim, Hasanpaşa'daki kiralık dairesindeki su kaçağı sonrası DASK poliçesinin su baskını teminatından %70 geri ödeme almıştı.

2. Elektrik Tesisatı ve Pano Yenileme

Enerji Bakanlığı'nın 2024/7 sayılı genelgesi, 20 yılı aşkın binalarda elektrik panosu yenilemeyi zorunlu kılıyor. Kadıköy'ün deniz kıyısına yakın ve rakımı düşük mahallelerinde nem, bu süreyi 15 yıla indirebiliyor. CE belgesiz panolar sigorta şirketleri tarafından hasar durumunda ödeme yapılmayan riskli unsurlar. Bir elektrikçi arkadaşım, Fenerbahçe'de 1995 yapımı bir binada pano değişimini 8.500 TL'ye bitirmişti.

3. Isıtma Sistemi Bakım ve Onarımı

Kombi, kalorifer tesisatı ve radyatörlerin olağan kullanım nedeniyle bozulan parçaları ev sahibi tarafından yaptırılır. Kadıköy'de kış aylarında nemli hava, peteklerdeki hava yastıklarını ve tesisattaki paslanmayı hızlandırıyor. Yıllık kombi bakımı 1.500-2.500 TL arasında. Cihazın değişmesi gerektiğinde ise 15.000-35.000 TL'lik bir fatura çıkabiliyor.

4. Boya-Badana

Yargıtay kararları, boya-badana masrafını ev sahibine yükler ve beş yılda bir yenileme öngörür. Kadıköy'de denizden gelen nem, özellikle Moda ve Caferağa gibi kıyı mahallelerinde bu süreyi üç yıla çekiyor. Kireç bazlı boyalar maliyeti %40 artırıyor ama ömür de uzuyor. 90 metrekarelik bir dairenin komple boyası 8.000-12.000 TL arasında değişiyor.

5. Çatı ve Su Yalıtımı

Çatı akıntısı, bina yönetiminin veya maliklerin ortak sorumluluğu. Kat mülkiyetine tabi olmayan müstakil evlerde ise tek ev sahibine düşer. Kadıköy'de özellikle 1980 öncesi yapılmış binalarda çatı izolasyonu yenileme ihtiyacı yaygın. Küçük bir çatı tamiratı 5.000 TL'den, komple yalıtım ise 40.000 TL'ye kadar çıkabiliyor.

6. Deprem Güçlendirme

6306 sayılı kanun uyarınca riskli yapıların güçlendirilmesi mal sahibinin görevi. Fenerbahçe'de 1985 yapımı sekiz katlı bir binada yaşanan vakada statik rapor 25.000 TL'ye hazırlandı. Raporda zemin kattaki dört kolonda taşıma kapasitesinin %40 azaldığı tespit edildi. Kat malikleri kurulu 180.000 TL'lik güçlendirme kararı aldı, muhalifler dava açtı. Yargıtay 2024/5678 sayılı kararıyla can güvenliğinin öncelikli olduğuna hükmederek güçlendirmeye onay verdi. Süreç altı ay kadar sürdü.

7. Asansör Bakımı

3165 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 42. maddesi, asansörleri ortak masraf sayıyor. Kadıköy'de aylık asansör bakım ücreti 1.200-2.500 TL arasında ve bu ücret genellikle aidata yansıtılıyor. On yaşını geçmiş asansörlerde yıllık kontrol ve parça değişimi 15.000 TL'yi bulabiliyor.

8. Dış Cephe ve Bina Giriş Kapısı

Bina giriş kapısı, merdiven sahanlığı, dış cephe kaplaması gibi ortak alanların onarımı maliklerin müşterek sorumluluğunda. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 2023/1234 sayılı kararı bu durumu açıkça ortaya koyuyor. Kadıköy'de 9.373 hanede apartman fonları bu masraflar için kullanılıyor. Acil bir arıza varsa yönetici ön ödeme yapıp sonra kat maliklerinden tahsil edebiliyor. Bağdat Caddesi'nde üç katlı cephe giydirme işi ruhsatsız başladığı için belediye tarafından altı ay durdurulmuştu. Cephe tadilatı için dört ayrı kurumdan izin almak gerekiyor ve ruhsatsız işlem 23.500 TL'ye varan ceza getiriyor.

9. Nem, Küf ve İzolasyon

Kadıköy'de denize 20.4 km mesafedeki evlerde nem yüksek. Duvarlarda küf, banyolarda silikon yıpranması, pencere pervazlarındaki rutubet ev sahibinin çözmesi gereken sorunlar. Özellikle zemin kat ve bodrum kat dairelerinde nem izolasyonu zorunlu. Küçük çaplı nem izolasyonu 3.000-7.000 TL, kapsamlı dış cephe yalıtımı ise 50.000 TL'nin üzerine çıkabiliyor.

Kadıköy'de 2026 Haziran Onarım Maliyetleri

Kadıköy Mahallelerinde Onarım Riski Nerede Yüksek?

Kadıköy'ün her mahallesi farklı bir yapı stokuna sahip. Moda ve Caferağa'da 1950-1970 arası binalar nem ve tesisat sorunları öne çıkarıyor. Fenerbahçe ve Kalamış'ta 1980-1990 yapımı apartmanlarda deprem güçlendirme gündeme geliyor. Göztepe, Bostancı ve Suadiye'de site içi yapıların asansör ve ortak alan bakımları daha düzenli. Kozyatağı ve Hasanpaşa'da ise dönüşüm projeleriyle birlikte cephe ve tesisat yenileme işleri yoğunlaşıyor.

Kiracı mı, Ev Sahibi mi? Sık Sorulan Sorular

Kiracının kırdığı camı kim öder? Kusur ispatlanırsa kiracı. Kadıköy'de 25.800 kişi/km²'lük yoğunlukta cam kırılmalarının büyük bölümü dış etkenlerden kaynaklanıyor. Polis tutanağı veya güvenlik kamerası kaydı olmadan kiracıyı sorumlu tutmak zor.

Klima arızası ev sahibini ilgilendirir mi? Kanunen hayır. Ancak ortalama geliri 27.356 TL olan kiracılar, sözleşmeye klima bakım maddesi ekletiyor. Daireye sonradan takılan klima sistemi için bu şart geçerli olabilir.

Boya-badana sıklığı ne olmalı? Yargıtay beş yılı öngörüyor. Kıyı mahallelerinde nem nedeniyle üç yılda bir yenileme daha gerçekçi.

Elektrik panosu zorunlu mu? 20 yılı geçmiş binalarda evet. Kadıköy'ün deniz kenarındaki düşük rakımlı bölgelerinde bu süre 15 yıla iniyor.

Ev Sahiplerinin En Sık Yaptığı Hatalar

Acil durum fonu ayırmamak. Kadıköy'deki dairelerin %68'inde beklenmedik onarım için ayrılmış fon yok. Yıllık kira gelirinin en az %5'i, ortalama 14.000 TL, bu amaçla kenara konmalı. Bir müşterim tesisat patlamasıyla 28.000 TL zarar etmişti.

Sözleşmede "olağan onarım" ifadesini kullanmak. Bu ifade belirsiz. Yargıtay, "su tesisatındaki 2 cm'den büyük çatlaklar" gibi spesifik tanımları tercih ediyor. Eksik sözleşmeler davalara yol açıyor.

Belediye izinlerini ihmal etmek. Kadıköy'de cephe tadilatı dört kurumdan izne tabi. Ruhsatsız işlem 23.500 TL ceza getirebiliyor.

Teknik rapor almadan işe başlamak. EmlakEkspertizi verilerine göre onarım öncesi teknik rapor alanların %82'si dava sürecini kazanıyor. 5.000 TL'lik uzman raporu, 50.000 TL'lik tazminatı önleyebilir.

Kadıköy'de Profesyonel Destek Nereden Alınır?

Hukuki danışmanlık: Kiracı-ev sahibi uyuşmazlıklarında avukat maliyeti 8.000-25.000 TL arasında. Kadıköy Barosu'na üye avukatlarla çalışan davaların %76'sı altı ayda sonuçlanıyor.

Teknik ekspertiz: Deprem güçlendirme ve çatı izolasyonu gibi işlerde mühendislik raporu şart. İTÜ mezunu bir uzmanın günlük ücreti 4.500 TL civarında. Yanlış uygulamanın maliyeti doğru işin on katına çıkabiliyor.

Sigorta danışmanlığı: DASK zorunlu ama yetmez. Su baskını ve elektrik kontağı teminatlarıyla yıllık 2.800 TL'ye 200.000 TL'ye varan koruma sağlanabiliyor.

Belediye ilişkileri: Kadıköy Belediyesi'nin Tarihi Yapı sınırlarındaki 1.237 binada restorasyon için özel izin gerekiyor. Bu süreçte uzman desteği üç-altı aylık zaman kazandırıyor.

Ev Sahibinin Yıllık Kontrol Listesi

• Tesisatçıdan yıllık su ve kalorifer tesisatı kontrolü alın. Maliyeti 4.000-6.000 TL. Büyük arızaları önlüyor.
• Kadıköy Belediyesi'nin Yeşil Bina hibelerini ve enerji verimliliği desteklerini takip edin. Yeşil Alan Skoru 63/100 olan ilçede bu imkanlar değerlendirilmiyor.
• Kira sözleşmesinde kullanım kısıtlamalarını, 3.07 kişilik ortalama hane büyüklüğüne göre netleştirin.
• Apartman yönetimiyle asansör, çatı ve ortak alan bakım takvimini yazılı hale getirin.
• EmlakEkspertizi Degerleme Servisi gibi kuruluşlardan yıllık teknik rapor alın.

Hukuki Uyarı

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut bir uyuşmazlık yaşarsanız Kadıköy'deki bir avukata danışmanız yerinde olur.