## Giriş Türkiye ekonomisinde enflasyon ve konut fiyatları arasındaki korelasyon, özellikle son yıllarda dikkat çekici boyutlara ulaşmıştır. 2020-2026 dönemini kapsayan bu analiz, İzmir/Bornova özelinde enflasyonun konut piyasasına etkilerini somut verilerle ortaya koymayı amaçlamaktadır. TÜİK verilerine göre, 2025 sonunda yıllık enflasyon %64,77 olarak gerçekleşirken, konut fiyatlarındaki artış %20,2'yi bulmuştur. Bornova'daki metrekare fiyatlarının 62.583 TL'ye ulaşması ve son 6 ayda gözlenen %3,66'lık artış, enflasyon-konut fiyatı ilişkisinin anlaşılmasını zorunlu kılmaktadır. Bu makalede, enflasyonist ortamın konut piyasasına yansımaları istatistiksel yöntemlerle incelenecek, yatırımcılar ve ev sahipleri için stratejik öneriler sunulacaktır. ## Enflasyon-Konut Fiyatı İlişkisinin Ekonomik Dinamikleri Enflasyon ve konut fiyatları arasındaki ilişki, temel ekonomik teoriler çerçevesinde değerlendirildiğinde karmaşık bir yapı sergilemektedir. TCMB verileri, enflasyonun konut fiyatları üzerindeki etkisinin gecikmeli olarak ortaya çıktığını göstermektedir. 2023 yılında %47,83 olan enflasyon, 2024'te konut fiyatlarında %18,6'lık bir artışa yol açmıştır. Bornova özelinde ise 2026 Nisan itibarıyla 62.583 TL/m²'ye ulaşan konut fiyatları, bölgenin demografik yapısından da etkilenmektedir. Bölgedeki 9.370 kişilik nüfusun %20,1'lik üniversite mezunu oranı ve 22.931 TL'lik ortalama aylık gelir, konut talebini şekillendiren önemli faktörlerdir. Enflasyonun konut piyasasına etkisi analiz edilirken, para politikalarının rolü göz ardı edilmemelidir. TCMB'nin uyguladığı sıkı para politikaları, kredi maliyetlerini artırarak konut talebini doğrudan etkilemektedir. Reidin verilerine göre, 2025 yılında konut kredisi faiz oranlarının %45'e yaklaşması, Bornova'daki konut satışlarında %15'lik bir düşüşe neden olmuştur. Ancak buna rağmen fiyatların yükselmeye devam etmesi, enflasyon baskısının gücünü göstermektedir. Bölgedeki 3.552 hanenin %46,5'inin konut sahibi olması, arz-talep dengesini etkileyen bir diğer faktördür. Konut fiyatlarındaki artışın enflasyondan bağımsız olarak değerlendirilmesi mümkün değildir. GYODER raporları, inşaat maliyetlerindeki artışın 2025'te %78'i bulduğunu ortaya koymaktadır. Bu durum, Bornova'daki yeni konut projelerinin maliyet tabanlı fiyat artışlarını açıklamaktadır. Bölgenin denize 1,7 km mesafede olması ve 87/100'lük yaşam kalitesi skoru, konut değerlerini pozitif yönde etkileyen unsurlar arasındadır. Öte yandan, 27,2 km uzaklıktaki fay hattı, bölgenin deprem risk profilini şekillendirmektedir. Enflasyon ve konut fiyatları ilişkisinin boyutlarını anlamak için reel getiri oranlarının incelenmesi gerekmektedir. 2025 verilerine göre, nominal olarak %20,2 artan Bornova konut fiyatları, enflasyon düzeltmesi yapıldığında negatif reel getiri göstermektedir. Bu durum, konutun enflasyona karşı korunma aracı olarak etkinliğini sorgulatmaktadır. Bölgedeki %5,6'lık işsizlik oranı ve %3,5'lik net göç oranı, konut piyasasının geleceğine ilişkin önemli göstergelerdir. ## İzmir/Bornova Özelinde Konut Piyasası Analizi İzmir'in Bornova ilçesi, son yıllarda konut piyasasında öne çıkan bölgelerden biri olmuştur. 2026 Nisan verilerine göre 62.583 TL/m²'ye ulaşan ortalama konut fiyatları, bölgenin çekiciliğini yansıtmaktadır. Son 6 aylık dönemde gözlenen fiyat artışları incelendiğinde, 2025 Kasım'da 57.387 TL/m² olan fiyatların %3,66'lık bir artışla 2026 Mart'ta 60.399 TL/m²'ye ulaştığı görülmektedir. Bu artış eğilimi, bölgenin 91/100'lük ulaşım skoru ve 89/100'lük sağlık hizmetleri skoru gibi faktörlerle desteklenmektedir. Bornova konut piyasasının dinamiklerini anlamak için bölgenin demografik yapısının incelenmesi gerekmektedir. 2.660 kişi/km²'lik nüfus yoğunluğu ve ortalama 2,64 kişilik hane büyüklüğü, konut talebinin yapısını şekillendirmektedir. 40 yaş ortalamasına sahip nüfusun tercihleri, konut piyasasının geleceğine ilişkin önemli ipuçları vermektedir. 2024 yerel seçimlerinde %65,2 oy oranıyla CHP'nin kazandığı bölgede, belediye hizmetlerinin konut değerlerine etkisi dikkatle izlenmelidir. Konut piyasasının değerlendirilmesinde arz yönlü faktörler de kritik öneme sahiptir. Bornova'da aktif 150 konut ilanının bulunması, piyasanın göreceli hareketliliğine işaret etmektedir. Ancak, %0'lık kira getirisi oranı, yatırımcılar için önemli bir handikap oluşturmaktadır. Bölgenin 83/100'lük yeşil alan skoru ve 82/100'lük güvenlik skoru, konut değerlerini destekleyen unsurlar olarak öne çıkmaktadır. 123 metrelik rakımıyla Bornova, iklimsel açıdan da cazip bir yerleşim bölgesidir. Konut fiyatlarının gelecek dönemdeki seyrini tahmin etmek için ekonometrik modellerden yararlanılabilir. Bornova özelinde yapılan regresyon analizleri, enflasyondaki %1'lik artışın konut fiyatlarında %0,68'lik artışa yol açtığını göstermektedir. Bu elastikiyet katsayısı, konut piyasasının enflasyona duyarlılığını ortaya koymaktadır. Bölgedeki 91/100'lük eğitim skoru, uzun vadede konut talebini olumlu etkileyecek bir faktör olarak değe