Türkiye'de e-ticaret hacmi, 2025 yılında bir önceki yıla göre yüzde 35 artarak 2,5 trilyon lirayı aştı. Bu patlama, lojistik gayrimenkul sektöründe depo ve fabrika talebini daha önce görülmemiş seviyelere çıkardı. Özellikle büyükşehirlerde ve lojistik koridorlarında depo kiralama fiyatları son iki yılda yüzde 40 ila 60 arasında yükseldi. Ancak arzın talebi karşılayamaması, hem kira fiyatlarını hem de satılık fabrika ve depo fiyatlarını yukarı çekmeye devam ediyor. Bu yazıda, e-ticaretin depo ve fabrika piyasasına etkisini, bölgesel fiyat farklılıklarını ve yatırımcılar için kritik fırsatları Ekspertiz PROX verileri ışığında ele alıyoruz. ## E-Ticaretin Lojistik Gayrimenkule Etkisi: Talep Patlaması ve Fiyat Artışları E-ticaret sektörünün büyümesi, depo ve dağıtım merkezi ihtiyacını katlanarak artırdı. 2026 yılının ilk çeyreğinde, Türkiye genelinde depo kiralama fiyatları metrekare başına ortalama 45 TL'ye ulaştı. Bu rakam, 2024 yılının aynı döneminde 32 TL civarındaydı. Yani sadece iki yılda yüzde 40'lık bir artış söz konusu. Özellikle e-ticaret devlerinin kendi lojistik ağlarını kurma çabaları, büyük ölçekli depo talebini daha da körükledi. Örneğin, Trendyol ve Amazon gibi platformlar, Türkiye'nin farklı noktalarında kendi dağıtım merkezlerini açarken, küçük ve orta ölçekli e-ticaret firmaları da dış kaynaklı depo kiralama talebini artırdı. Bu durum, lojistik gayrimenkul sektöründe arz-talep dengesini bozarak fiyatların yükselmesine neden oldu. Fabrika satılık ilanlarında da benzer bir trend gözlemleniyor. 2026 yılı itibarıyla fabrika satılık fiyatları metrekare başına ortalama 12.500 TL'den işlem görüyor. Bu rakam, 2024 yılındaki 9.800 TL seviyesine göre yüzde 27,5'lik bir artışı temsil ediyor. Özellikle İstanbul, Kocaeli ve Bursa gibi sanayi bölgelerinde bu artış daha da belirgin hale geliyor. ## Bölgesel Fiyat Karşılaştırmaları: İstanbul, Ankara ve İzmir'de Depo ve Fabrika Fiyatları Depo ve fabrika fiyatları, lokasyona bağlı olarak büyük farklılıklar gösteriyor. İstanbul, Türkiye'nin en büyük tüketim pazarı olması nedeniyle lojistik gayrimenkul fiyatlarının en yüksek olduğu şehir konumunda. Ekspertiz PROX verilerine göre, İstanbul'da depo kiralama fiyatları metrekare başına 60 TL ile 120 TL arasında değişiyor. Özellikle Tuzla, Pendik ve Kurtköy gibi bölgelerde bu fiyatlar 100 TL'nin üzerine çıkıyor. Fabrika satılık fiyatları ise İstanbul'da metrekare başına 18.000 TL ile 35.000 TL arasında seyrediyor. Örneğin, Tuzla'daki bir fabrikanın metrekare satış fiyatı 25.000 TL civarında iken, daha merkezi bir konum olan Esenyurt'ta bu rakam 30.000 TL'ye kadar çıkabiliyor. Ankara'da durum biraz daha farklı. Başkentte depo kiralama fiyatları metrekare başına 25 TL ile 45 TL arasında değişiyor. Ostim ve İvedik Organize Sanayi Bölgesi gibi yerlerde fiyatlar 40 TL'ye yaklaşırken, daha çevre bölgelerde 25 TL'den kiralık depolar bulmak mümkün. Ankara'da fabrika satılık fiyatları ise metrekare başına 8.000 TL ile 15.000 TL arasında değişiyor. İzmir'de ise depo kiralama fiyatları metrekare başına 30 TL ile 55 TL arasında. Özellikle Kemalpaşa ve Torbalı bölgeleri lojistik açıdan önemli noktalar. İzmir'de fabrika satılık fiyatları metrekare başına 10.000 TL ile 20.000 TL arasında değişiyor. Bu bölgesel farklılıklar, yatırımcıların hangi şehirde ve hangi bölgede yatırım yapacaklarına karar verirken dikkat etmeleri gereken en önemli faktörler arasında yer alıyor. ## Uzman Görüşleri ve Geçmiş Yıl Karşılaştırmaları: Sektörün Geleceği Sektör uzmanları, e-ticaretin büyümesinin depo ve fabrika talebi üzerindeki etkisinin önümüzdeki yıllarda da devam edeceğini öngörüyor. Gayrimenkul danışmanlık firması JLL Türkiye'nin raporuna göre, 2026 yılında e-ticaret kaynaklı depo talebinin toplam lojistik gayrimenkul talebinin yüzde 65'ini oluşturması bekleniyor. Bu oran 2020 yılında yüzde 40 civarındaydı. Uzmanlar, depo kiralama fiyatlarının önümüzdeki iki yıl içinde yüzde 25 ila 30 daha artabileceğini belirtiyor. Özellikle otomasyon ve robotik sistemlerle donatılmış modern depoların talebi, geleneksel depolara göre daha hızlı artıyor. Ekspertiz PROX analistleri, yatırımcıların bu trendi dikkate alarak, bölgesel fiyat farklılıklarını ve gelecekteki talep projeksiyonlarını değerlendirmeleri gerektiğini vurguluyor. Geçmiş yıllara baktığımızda, 2020 yılında Türkiye genelinde depo kiralama fiyatları metrekare başına ortalama 25 TL iken, 2024'te 32 TL'ye, 2026'da ise 45 TL'ye yükseldi. Bu artış eğilimi, pandemi sonrası dönemde e-ticaretin hızla benimsenmesiyle doğrudan ilişkili. Fabrika satılık fiyatlarında da benzer bir trend görülüyor. 2020'de metrekare başına 7.500 TL olan ortalama fabrika fiyatı, 2026'da 12.500 TL'ye ulaştı. Bu, altı yılda yüzde 66'lık bir artış anlamına geliyor. ## Yatırımcılar İçin Öneriler: Nelere Dikkat Edilmeli ve Fırsatlar Depo ve fabrika yatırımı yapmayı düşünenler için bazı kritik noktalar bulunuyor. Öncelikle, lokasyon seçimi çok önemli. Büyükşehirlere yakın, ana ulaşım arterlerine bağlantılı ve lojistik kori