- Ortalama satılık m² fiyatı: 30.330 TL
- Fiyat bandı (m²): 18.198 – 42.462 TL
- Yıllık değişim: +23,3%
- Aylık değişim: +1,9%
- Ortalama kiralık m²: 194 TL
- Örneklem (ilan): 473
Bursa’da Ağustos 2026 itibarıyla satılık konut metrekare fiyatı 30.330 TL, kiralık konut metrekare fiyatı ise 194 TL seviyesinde oluştu. EmlakEkspertizi.com ProX Karar Motoru’nun il düzeyindeki doğrulanmış endeks verilerine göre kent genelinde metrekare fiyatları 18.198 TL ile 42.462 TL arasında değişiyor. Bu geniş bant, Bursa’nın ilçeleri ve mahalleleri arasındaki sosyoekonomik ayrışmanın konut piyasasına doğrudan yansıdığını gösteriyor.
T24’ün 14 Ağustos 2026 tarihli haberine göre Türkiye genelinde ortalama konut satış fiyatı 5,21 milyon TL’ye ulaşırken yıllık nominal artış yüzde 23,3 oldu. Bursa’nın ortalama 100 metrekarelik bir konut için yaklaşık 3,72 milyon TL’ye denk gelen satış bedeli, ülke ortalamasının belirgin şekilde altında kalarak kenti görece erişilebilir bir büyükşehir alternatifi haline getiriyor.
Bursa Konut Fiyatları Ağustos 2026’da Hangi Seviyede?
Bursa genelinde satılık konut metrekare fiyatı Ağustos 2026’da 30.330 TL olarak ölçüldü. Bu rakam, kentte 100 metrekarelik standart bir dairenin ortalama 3,72 milyon TL civarında satıldığını gösteriyor. EmlakEkspertizi.com ProX Karar Motoru’nun veri kalitesi “il_ortalaması” olarak sınıflandırılan bu endeks, Bursa’nın tüm ilçelerini kapsayan geniş bir örneklemden derlendi.
Metrekare fiyatlarındaki alt-üst bant aralığı dikkat çekici bir tablo ortaya koyuyor. En düşük metrekare fiyatı 18.198 TL ile kentin gelişmekte olan çeper bölgelerinde görülürken, en yüksek değer 42.462 TL ile Nilüfer, Mudanya ve Osmangazi’nin prestijli mahallelerinde yoğunlaşıyor. Bursada Bugün’ün 17 Ağustos 2026 tarihli analizinde de vurgulandığı gibi Nilüfer ve Mudanya hattı, kent ortalamasının yüzde 60’a varan üzerinde fiyatlarla Bursa’nın lokomotif bölgeleri olmayı sürdürüyor.
Bu seviye, Bursa’yı İstanbul ve İzmir’e kıyasla kiracılar için daha sürdürülebilir bir seçenek haline getirirken, yatırımcı açısından da kira getirisi hesaplamalarında belirleyici rol oynuyor.
Bursa’da Yatırım Geri Dönüş Süresi Ne Kadar?
Bursa’da konut yatırımının kendini kira geliriyle amorti etme süresi, Ağustos 2026 verileriyle yaklaşık 14,8 yıl olarak hesaplanıyor. Bu süre, satılık metrekare fiyatının (30.330 TL) kiralık metrekare fiyatına (194 TL) bölünmesiyle elde edilen aylık 178’lik çarpanın yıllık karşılığıdır. Türkiye Gazetesi’nin 23 Ağustos 2026 tarihli haberinde ülke genelinde konutun kendini 13 yılda ödediği belirtilirken, Bursa’nın bu ortalamanın üzerinde kalması kira getirisinin satış fiyatına göre görece daha düşük olduğunu işaret ediyor.
Ancak bu tablo yanıltıcı olmamalı. ProX Karar Motoru’nun demografik verilerine göre Bursa’nın net göç oranı 2,21 ile Türkiye ortalamasının üzerinde; bu da konut talebinin yapısal olarak canlı kalacağına işaret ediyor.
- Satılık m² fiyatı: 30.330 TL (Ağustos 2026)
- Kiralık m² fiyatı: 194 TL (Ağustos 2026)
- 100 m² daire satış bedeli: yaklaşık 3,72 milyon TL
- 100 m² daire aylık kira: yaklaşık 20.900 TL
- Amortisman süresi: yaklaşık 14,8 yıl
- Fiyat aralığı: 18.198 – 42.462 TL/m²
Bursa’nın Demografik ve Ekonomik Yapısı Konut Piyasasını Nasıl Etkiliyor?
Bu değerler, Bursa’nın genç ve üretken nüfus yapısıyla konut talebini sürekli canlı tutan bir büyükşehir olduğunu doğruluyor.
Gelir endeksinin 0,81 ve eğitim endeksinin 0,74 olarak hesaplanması, kent genelinde orta-üst gelir grubunun ağırlıkta olduğunu ve konut alım gücünün Anadolu kentlerinin çoğundan yüksek seyrettiğini gösteriyor. Mahalle bazlı skorun 0,67 olması ise ilçeler arası farklılaşmanın belirgin olduğunu; Nilüfer ve Mudanya gibi bölgelerin yüksek skorlarla öne çıkarken, kentin doğu ve güney çeperindeki bazı ilçelerin ortalamanın altında kaldığını işaret ediyor.
Bu yapısal talep, fiyatların nominal bazda yıllık yüzde 20’nin üzerinde artmasının temel nedenlerinden biri.
Bursa İlçeleri ve Mahalleleri Arasında Fiyat Farkları Ne Kadar?
Bursa’da konut fiyatları ilçe bazında 2,7 kata varan farklarla ayrışıyor. En yüksek metrekare fiyatı 42.462 TL ile kentin batı aksındaki prestijli mahallelerde görülürken, en düşük fiyat 18.198 TL ile gelişmekte olan bölgelerde kaydedildi. Bu makas, yatırımcıların bölge seçiminde yalnızca kent ortalamasına değil, mikro lokasyon verilerine odaklanmasını zorunlu kılıyor.
| Gösterge | Değer (Ağustos 2026) | Yorum |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² | 30.330 TL | Kent geneli denge fiyatı |
| Minimum satılık m² | 18.198 TL | Gelişmekte olan çeper bölgeler |
| Maksimum satılık m² | 42.462 TL | Nilüfer-Mudanya prestij aksı |
| Ortalama kiralık m² | 194 TL | 100 m² daire ≈ 20.900 TL/ay |
| Ortalama yaş | 36,6 | Genç ve dinamik nüfus |
Tablodaki değerler, Bursa’da yatırım yapılabilir bölgelerin yalnızca fiyat düzeyine göre değil; göç, istihdam ve demografik yapıyla birlikte değerlendirilmesi gerektiğini gösteriyor.
Merhaba Haber’in 15 Ağustos 2026 tarihli Türkiye geneli fiyat analiziyle karşılaştırıldığında Bursa, en pahalı iller arasında yer almıyor. Ancak kent içindeki batı-doğu makası, doğru lokasyon seçiminin getiriyi belirleyen asıl faktör olduğunu net biçimde ortaya koyuyor. ProX Karar Motoru’nun mahalle skoru verisi de bu ayrışmanın yalnızca fiyatla sınırlı olmadığını; gelir, eğitim ve yaşam kalitesi göstergelerinin de aynı bölgelerde kümelendiğini doğruluyor.
Bursa Konut Piyasasında Önümüzdeki Dönemde Ne Bekleniyor?
Bursa’da konut fiyatlarının 2026’nın kalan aylarında nominal bazda artmaya devam etmesi, ancak artış hızının enflasyonla birlikte dengelenmesi bekleniyor. Türkiye genelinde yıllık nominal fiyat artışının yüzde 23,3 olduğu bir ortamda Bursa’nın benzer bir patikada ilerlediği görülüyor. Kiralık metrekare fiyatının 194 TL’ye yükselmesi, kira getirisini yeniden yatırımcı gündemine taşırken, satılık fiyatlardaki artışın bir miktar yavaşlayabileceğine işaret ediyor.
Buna karşın, kentin doğusunda yeni gelişim alanlarının imara açılmasıyla birlikte alt-orta segmentte daha erişilebilir fiyatların oluşması muhtemel.
Yatırımcılar için kritik gösterge, amortisman süresinin seyri olacak. Kiraların satış fiyatlarından daha hızlı arttığı dönemlerde geri dönüş süresi kısalıyor. Ağustos 2026 itibarıyla 14,8 yıl olan amortisman süresinin, kira artışlarının sürmesi halinde 2027’de 13 yıl bandına gerilemesi mümkün. Bu da Bursa’yı orta vadeli konut yatırımı için Anadolu’nun en dengeli büyükşehirlerinden biri konumunda tutuyor.
Sonuç olarak Bursa, 30.330 TL’lik ortalama metrekare fiyatıyla Türkiye ortalamasının altında kalan erişilebilir yapısını korurken; göç, istihdam ve demografik canlılık gibi yapısal göstergeleriyle fiyat istikrarını destekleyen bir profil çiziyor. ProX Karar Motoru’nun doğrulanmış endeks verileri, kent içindeki farklılaşmanın yatırım kararlarında birincil belirleyici olduğunu açıkça ortaya koyuyor.