Alışveriş merkezi (AVM) yatırımları, Türkiye gayrimenkul piyasasının en dinamik segmentlerinden biri olmaya devam ediyor. 2026 yılına gelindiğinde, özellikle büyükşehirlerdeki AVM projelerinin yatırımcılar için cazibesini koruduğu görülüyor. Ekspertiz PROX verilerine göre, pandemi sonrası toparlanma sürecini tamamlayan sektör, yeni tüketici alışkanlıklarına uyum sağlayarak büyümesini sürdürüyor. Bu yazıda, AVM yatırımlarının güncel getiri oranlarını, bölgesel farklılıkları ve gelecek projeksiyonlarını detaylı bir şekilde ele alacağız.
AVM Piyasasında 2026 Getiri Analizi ve Trendler
AVM yatırımlarının getiri oranları, lokasyon ve proje özelliklerine göre önemli farklılıklar gösteriyor. Ekspertiz PROX'in Nisan 2026 verilerine göre, İstanbul'daki premium AVM'lerde metrekare başına yıllık kira getirisi 1.200-2.000 TL aralığında seyrediyor. Ankara'da bu rakam 800-1.500 TL, İzmir'de ise 700-1.300 TL bandında. Yatırım maliyetleri ise İstanbul'da metrekare başına 60.000-120.000 TL, Ankara'da 35.000-70.000 TL, İzmir'de 40.000-80.000 TL seviyelerinde. Son 5 yıllık dönemde, AVM yatırımlarının ortalama yıllık getirisi %7-12 arasında gerçekleşti. Özellikle karma kullanımlı (rezidans+AVM) projeler, %15'e varan getiri oranlarıyla dikkat çekiyor.
Büyükşehirlerde AVM Yatırımı: Bölgesel Farklılıklar
İstanbul'da AVM yatırımları açısından en çok tercih edilen bölgelerin başında Şişli, Beşiktaş ve Kadıköy geliyor. Ekspertiz PROX verilerine göre, Şişli'de metrekare başına yatırım maliyeti 90.000-150.000 TL arasında değişirken, yıllık getiri oranı %8-10 seviyesinde. Ankara'da Çankaya ve Yenimahalle, metrekare fiyatları 45.000-80.000 TL bandıyla öne çıkıyor. İzmir'de ise Bornova ve Karşıyaka, hem yatırım maliyeti (50.000-85.000 TL/m2) hem de getiri potansiyeli (%7-9) açısından yatırımcıların radarında. Anadolu'nun büyükşehirlerinde ise Bursa (Osmangazi), Antalya (Muratpaşa) ve Konya (Selçuklu) ilçeleri, metrekare fiyatları 30.000-60.000 TL aralığında olan AVM projeleriyle dikkat çekiyor.
Uzman Görüşleri: AVM Piyasasının Geleceği
Gayrimenkul sektörü analistleri, AVM yatırımlarının geleceğine ilişkin önemli tespitlerde bulunuyor. Ekspertiz PROX uzmanları, deneyim odaklı AVM'lerin geleneksel modellere göre %20-30 daha yüksek kira getirisi sağladığını belirtiyor. Pandemi sonrası dönemde, açık hava AVM'lerine (open-air) olan talebin %40 arttığı gözlemleniyor. 2022-2026 döneminde, AVM'lerde kiracı portföyünün %35 oranında değiştiği, geleneksel mağazaların yerini daha çok F&B (yiyecek-içecek) ve eğlence konseptlerinin aldığı görülüyor. Uzmanlar, lokasyon seçiminde ulaşım kolaylığı ve nüfus yoğunluğunun yanı sıra, dijital entegrasyonun da kritik hale geldiğinin altını çiziyor.
Yatırımcılar İçin Kritik Öneriler
AVM yatırımı yapmayı düşünenler için Ekspertiz PROX uzmanları önemli tavsiyelerde bulunuyor. Öncelikle, projenin bulunduğu bölgenin demografik yapısı ve tüketici alışkanlıkları detaylı analiz edilmeli. Metrekare başına yatırım maliyeti 50.000 TL'nin altında olan projelerde dikkatli olunmalı, çünkü bu fiyatlar genellikle ikincil lokasyonlarda karşımıza çıkıyor. Yönetim kalitesi yüksek, profesyonel ekipler tarafından işletilen AVM'ler, kiracı devir hızının düşük olması nedeniyle daha istikrarlı getiri sağlıyor. Son olarak, yatırımcıların en az 5-7 yıllık bir perspektifle hareket etmesi ve likidite ihtiyacını göz önünde bulundurması gerekiyor. 2026 yılı itibarıyla, İstanbul Anadolu yakasında (özellikle Ataşehir-Pendik hattı) ve Ankara Eskişehir Yolu'nda planlanan yeni AVM projeleri, yatırımcılar için fırsatlar sunuyor.
AVM yatırımları, doğru lokasyon ve proje seçimi yapıldığında orta ve uzun vadede istikrarlı getiri sağlayan bir enstrüman olmaya devam ediyor. Ekspertiz PROX verileri, özellikle deneyim odaklı ve karma kullanımlı projelerin gelecek 5 yılda daha da değer kazanacağını gösteriyor. Yatırımcıların, sektördeki dijital dönüşümü ve tüketici davranışlarındaki değişimi yakından takip etmesi büyük önem taşıyor.