Türkiye'de alışveriş merkezi sektörü, 2026 yılının ilk çeyreğinde dikkat çekici bir performans sergiliyor. Pandemi sonrası toparlanma sürecini tamamlayan perakende gayrimenkul piyasası, artan tüketici talebi ve dijitalleşme ile şekillenen yeni alışveriş alışkanlıkları sayesinde yeniden yatırımcıların radarına girdi. Özellikle büyükşehirlerdeki AVM'lerde doluluk oranları %90'ların üzerine çıkarken, kira bedelleri de enflasyonist baskılar ve talep yoğunluğu nedeniyle yukarı yönlü seyrini sürdürüyor. Ancak bu yükseliş her bölgede aynı hızda gerçekleşmiyor; İstanbul, Ankara ve İzmir gibi metropollerde kira artışları daha belirgin olurken, Anadolu şehirlerinde daha sınırlı bir hareketlilik gözlemleniyor.
Emlak sektörünün önde gelen analiz platformu Ekspertiz PROX verilerine göre, 2026 yılı itibarıyla Türkiye genelinde faaliyet gösteren alışveriş merkezi sayısı 450'yi aşmış durumda. Bu merkezlerin toplam kiralanabilir alanı ise 12 milyon metrekareye ulaşmış durumda. Doluluk oranları, sektörün lokomotifi konumundaki İstanbul'da %95 seviyesinde seyrederken, Ankara'da %92, İzmir'de ise %90 olarak kaydedildi. Bu rakamlar, perakende markalarının fiziksel mağaza yatırımlarına olan güveninin sürdüğünü gösteriyor.
Kira trendlerine bakıldığında ise, metrekare başına kira bedelleri İstanbul'un merkezi lokasyonlarında 1.200 TL/m² ile 1.800 TL/m² arasında değişiyor. Ankara'da bu rakam 800 TL/m² ile 1.200 TL/m² aralığında, İzmir'de ise 700 TL/m² ile 1.100 TL/m² seviyelerinde. Bu veriler, metropoller arasında belirgin bir kira farkı olduğunu ortaya koyuyor.
Bu rapor, sektördeki güncel durumu, bölgesel farklılıkları ve gelecek projeksiyonlarını detaylı bir şekilde ele alıyor. Ekspertiz PROX uzmanlarının görüşleriyle desteklenen analiz, yatırımcılar ve perakende markaları için yol gösterici nitelikte.
Hızlı Özet
2026 yılı itibarıyla Türkiye AVM piyasası, doluluk oranlarında genel bir iyileşme ve kira bedellerinde bölgesel farklılaşma ile karakterize ediliyor. İstanbul, yüksek talep ve sınırlı arz nedeniyle kira artışlarında başı çekerken, Anadolu şehirlerinde daha ılımlı bir seyir izleniyor. Perakende sektöründe e-ticaretin payı artsa da fiziksel mağazaların önemi, özellikle deneyim odaklı alışveriş merkezlerinde korunuyor. Yatırımcılar için en cazip bölgeler, yüksek gelir gruplarının yoğunlaştığı ve turizm potansiyeli yüksek lokasyonlar olarak öne çıkıyor. Sektördeki genel beklenti, 2026 yılının ikinci yarısında da bu trendlerin devam edeceği yönünde.
Doluluk oranlarındaki artış, özellikle büyük ölçekli AVM'lerde daha belirgin. 50.000 metrekare üzeri kiralanabilir alana sahip merkezlerde doluluk oranı %96 seviyesine ulaşırken, daha küçük ölçekli merkezlerde bu oran %85 civarında kalıyor. Bu durum, markaların daha büyük ve kapsamlı alışveriş deneyimi sunan merkezlere yöneldiğini gösteriyor. Ayrıca, karma kullanımlı projeler (AVM + ofis + konut) daha fazla ilgi görüyor ve bu projelerdeki ticari alanların kira değerleri, tek başına AVM olarak planlanan projelere göre %15 daha yüksek seyrediyor.
Kira artışlarında enflasyonun etkisi büyük. Yıllık kira artış oranları, TÜFE'ye endeksli olarak belirleniyor ve bu oran 2026'nın ilk çeyreğinde %45 seviyesinde gerçekleşti. Ancak, döviz kurlarındaki dalgalanmalar ve faiz oranlarındaki değişiklikler, yatırımcıların kararlarını etkileyen önemli faktörler arasında yer alıyor. Uzun vadeli kira sözleşmelerinde ise döviz bazlı endeksleme yaygınlaşıyor.
Detaylı Bölgesel Analiz
İstanbul, Türkiye AVM piyasasının kalbi olmaya devam ediyor. Şehirdeki toplam kiralanabilir alan 4,5 milyon metrekareyi aşarken, doluluk oranı %95 seviyesinde. En yüksek kira bedelleri, Levent, Etiler ve Bağdat Caddesi gibi prestijli lokasyonlarda kaydediliyor. Bu bölgelerde metrekare başına kira bedeli 1.800 TL/m² seviyesine ulaşırken, Anadolu yakasında bu rakam 1.200 TL/m² civarında. İstanbul'da yeni AVM projeleri sınırlı sayıda ve genellikle kentsel dönüşüm alanlarında hayata geçiriliyor.
Ankara'da AVM piyasası daha dengeli bir yapı sergiliyor. Başkentteki doluluk oranı %92 seviyesinde olup, en yüksek kira bedelleri Çankaya ve Kavaklıdere bölgelerinde görülüyor. Ankara'da metrekare başına ortalama kira bedeli 1.000 TL/m² olarak hesaplanıyor. Şehirdeki AVM'lerin çoğu, orta-üst gelir grubuna hitap eden markalarla dolu ve boşluk oranı oldukça düşük. Yeni projeler genellikle şehir merkezinin dışındaki gelişmekte olan bölgelere yöneliyor.
İzmir'de ise turizm ve yerel tüketimin birleşimi, AVM piyasasını canlı tutuyor. İzmir'de doluluk oranı %90 seviyesinde olup, en yüksek kira bedelleri Konak ve Alsancak gibi merkezi ilçelerde kaydediliyor. Ortalama kira bedeli 900 TL/m² seviyesinde. İzmir'deki AVM'ler, özellikle yaz aylarında turist akınına uğruyor ve bu durum kira gelirlerini olumlu etkiliyor. Şehirde yeni AVM yatırımları daha çok Çiğli ve Bornova gibi gelişen bölgelere kaymış durumda.
Anadolu şehirlerinde durum biraz daha farklı. Bursa, Antalya, Gaziantep ve Konya gibi büyükşehirlerde doluluk oranları %85 ile %88 arasında değişiyor. Kira bedelleri ise metrekare başına 500 TL/m² ile 700 TL/m² aralığında. Bu şehirlerde talebin daha sınırlı olması, kira artışlarını baskılıyor. Ancak, yerel markaların ve gıda perakendecilerinin bu bölgelere olan ilgisi, boşluk oranlarının düşük kalmasını sağlıyor.
Karşılaştırmalı Tablo
Aşağıdaki tablo, Türkiye'nin önde gelen şehirlerindeki AVM doluluk oranlarını ve ortalama kira bedellerini karşılaştırmalı olarak sunuyor. Veriler, 2026 yılının ilk çeyreğine ait olup, Ekspertiz PROX tarafından derlenmiştir.
| Şehir | Doluluk Oranı | Ortalama Kira (TL/m²) |
|---|---|---|
| İstanbul | %95 | 1.500 TL/m² |
| Ankara | %92 | 1.000 TL/m² |
| İzmir | %90 | 900 TL/m² |
| Bursa | %88 | 700 TL/m² |
| Antalya | %86 | 650 TL/m² |
Tablodan da görüleceği üzere, İstanbul hem doluluk oranı hem de kira bedeli açısından zirvede yer alıyor. Ankara ve İzmir onu takip ederken, Anadolu şehirleri daha düşük seviyelerde kalıyor. Bu farklılık, yatırımcıların stratejik kararlarında önemli bir rol oynuyor.
Sonuç ve Öneriler
2026 yılı Türkiye AVM piyasası, doluluk oranlarındaki istikrar ve kira bedellerindeki bölgesel farklılaşma ile dikkat çekiyor. Yatırımcılar için en doğru strateji, lokasyon bazlı analiz yapmak ve yüksek talep gören bölgelere odaklanmak. İstanbul, Ankara ve İzmir gibi metropoller, kısa vadede en yüksek getiriyi sunarken, Anadolu şehirleri daha uzun vadeli ve düşük riskli yatırım fırsatları sunuyor.
Ekspertiz PROX uzmanları, perakende markalarının fiziksel mağaza yatırımlarında, AVM'lerin dijital entegrasyon kapasitesini ve müşteri deneyimi odaklı hizmetlerini dikkate alması gerektiğini vurguluyor. Ayrıca, karma kullanımlı projelerin ve sürdürülebilir yapıların önümüzdeki dönemde daha fazla değer kazanması bekleniyor. Yatırımcıların, enflasyon ve döviz kuru risklerine karşı portföylerini çeşitlendirmeleri öneriliyor.
Sonuç olarak, Türkiye'de alışveriş merkezi sektörü, 2026 yılında sağlıklı bir büyüme eğiliminde. Doğru lokasyon ve doğru iş modeli ile yapılan yatırımlar, yatırımcılara önemli kazançlar sağlayabilir. Sektörün geleceği, ekonomik istikrar ve tüketici güvenine bağlı olarak şekillenecek.