Ankara / Yenimahalle / Yirmibeşmart — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 67.687 TL
- Fiyat bandı (m²): 57.534 – 77.840 TL
- Yıllık değişim: +19,9%
- Aylık değişim: +2,4%
- Ortalama kiralık m²: 433 TL
- Örneklem (ilan): 280
Ankara'nın batı aksında, Yenimahalle sınırları içinde yer alan Yirmibeşmart bölgesi, Ekim 2026 döneminde konut fiyatlarında yukarı yönlü bir seyir izliyor. EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bölgede ortalama satılık konut metrekare fiyatı 67.687 TL olarak kayda geçti. Aynı dönemde kiralık konutlarda metrekare fiyatı 433 TL, yıllık kira getirisi ise yüzde 7,67 düzeyinde hesaplandı. Bölge, son on iki aylık fiyat serisinde kesintisiz bir yükseliş çizgisi sunuyor.
Yirmibeşmart'ta metrekare fiyatları hangi bantta hareket ediyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre bölgede satılık konut metrekare fiyatı 57.534 TL ile 77.840 TL arasında bir bantta yer alıyor. Ortalama değer bu bandın ortasına yakın konumlanıyor. Bant genişliği, aynı mahalle içinde yapı yaşı, cephe ve donanım farklarının fiyata belirgin biçimde yansıdığını gösteriyor.
Bu tabloyu somutlaştırmak için ortalama metrekare fiyatı üzerinden örnek bir hesap yapılabilir. 100 metrekarelik bir konutun ortalama birim fiyatla yaklaşık 6,77 milyon TL bandına denk geldiği görülüyor. Aynı büyüklükteki bir daire, bandın alt ucunda 5,75 milyon TL, üst ucunda ise 7,78 milyon TL seviyesine kadar çıkabiliyor. Bu fark, alıcının aynı mahallede ne kadar geniş bir fiyat aralığıyla karşılaştığını net biçimde ortaya koyuyor.
Endeks verileri, bölgedeki ortalama yapı yaşını 35,6 yıl olarak gösteriyor. Bu yaş ortalaması, stokun önemli bölümünün yenileme ve güçlendirme ihtiyacı taşıyan yapılardan oluştuğuna işaret ediyor. Yeni yapılarla eski stok arasındaki fiyat makası da bandın genişliğini açıklayan etkenlerden biri.
Son on iki ayda fiyat hareketi nasıl bir eğri çizdi?
Bölgede ortalama metrekare fiyatı Kasım 2025'te 57.801 TL seviyesindeydi. Ekim 2026'da 67.687 TL'ye ulaşan fiyat, on iki ayda yüzde 19,86 oranında arttı. Aylık değişim ise yüzde 2,38 olarak hesaplandı. Artışın aylara dağılımı dalgalı bir seyir gösteriyor.
Aylık seride dikkat çeken nokta, yılın ilk yarısındaki istikrarlı tırmanış. Fiyat Ocak 2026'da 59.638 TL, Mart'ta 61.518 TL, Haziran'da 63.793 TL oldu. Yaz aylarında artış hızı bir miktar yavaşladı; Temmuz 64.551 TL, Ağustos 65.219 TL olarak kayda geçti. Eylül ve Ekim'de ise ivme yeniden yukarı döndü ve fiyat 66.116 TL'den 67.687 TL'ye çıktı. Son iki aydaki bu sıçrama, bölgede arzın sınırlı kalmasıyla birlikte talebin canlı seyrettiğine dair bir okuma sunuyor.
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne anlatıyor?
Ekim 2026 verilerine göre bölgede kiralık konut metrekare fiyatı 433 TL, yıllık kira getirisi yüzde 7,67. Bu oran, satın alınan bir konutun kira geliriyle kendini ne kadar sürede karşılayacağını gösteren amortisman hesabında yaklaşık 13 yıla denk geliyor. Yani kabaca 13 yıllık kira geliri, konutun satış bedeline ulaşıyor.
Bu getiri düzeyi, bölgeyi kısa vadeli fiyat artışından çok orta ve uzun vadeli elde tutma stratejisi izleyen yatırımcı profiline yakınlaştırıyor. Yüzde 7,67'lik yıllık getiri, mevcut fiyat seviyesinde kira gelirinin tek başına hızlı bir geri dönüş sunmadığını gösteriyor. Bölgede yatırım yapacak bir alıcının, kira getirisinin yanında fiyat artış potansiyelini de hesaba katması gerekiyor.
Öte yandan kiralık metrekare fiyatının 433 TL olması, ortalama büyüklükteki bir dairede aylık kira bedelinin bölge sakinleri için önemli bir gider kalemi olduğunu ortaya koyuyor. Kiracı profili ile mülk sahibi profili arasındaki bu denge, bölgedeki talep yapısını doğrudan etkiliyor.
Yirmibeşmart'ın fiyat yapısını hangi bölgesel etkenler şekillendiriyor?
Bölge, Yenimahalle'nin batı kesiminde, Ankara'nın ana ulaşım akslarına yakın konumuyla öne çıkıyor. Endeks verilerindeki mahalle skoru 0,80 düzeyinde hesaplandı; bu değer, bölgenin genel yaşam kalitesi ve erişilebilirlik açısından dengeli bir profil sunduğuna işaret ediyor. Ortalama yapı yaşının 35,6 yıl olması, kentsel dönüşüm ve yenileme potansiyelini gündemde tutan bir etken.
Bölgedeki ilan sayısı Ekim 2026 itibarıyla 280 olarak kayda geçti. Bu sayı, mahalle ölçeğinde orta düzeyde bir arzı işaret ediyor. Sınırlı arzın, fiyatların aylık bazda dalgalanmasız artmasına katkı sağladığı değerlendirilebilir. Alıcı tarafında ise seçenek çeşitliliği görece dar kalıyor; bu durum pazarlık payını sınırlayabiliyor.
- Ortalama yapı yaşı 35,6 yıl: yenileme ve dönüşüm potansiyeli taşıyan stok.
- Mahalle skoru 0,80: ulaşım ve yaşam kalitesinde dengeli bir profil.
- 280 aktif ilan: orta düzey arz, sınırlı pazarlık alanı.
- Yıllık yüzde 19,86 fiyat artışı: son on iki ayda kesintisiz yükseliş.
Ankara genelinde sıfır konut talebinin canlı seyretmesi de bölgeyi dolaylı olarak etkiliyor. Haber Ankara'nın Ekim 2026'da aktardığı üzere, Etimesgut Yapracık Mahallesi'nde konumlanan Grande Yaşamkent gibi yeni projeler, başkentte sıfır konut arayan alıcıların gündeminde yer alıyor. Bu tür projelerin batı aksında yoğunlaşması, Yirmibeşmart gibi mevcut stok ağırlıklı mahallelerde ikinci el talebini etkileyen bir rekabet unsuru olarak okunabilir.
Bölge içi fiyat karşılaştırması ne gösteriyor?
Aşağıdaki tablo, Ekim 2026 endeks verilerini tek bir çerçevede topluyor. Karşılaştırma, alıcının bütçe planlamasını ve yatırımcının getiri hesabını aynı tabloda görmesini sağlıyor.
| Metrik | Değer (Ekim 2026) | Ne anlama geliyor? |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 67.687 TL | Mahalle genelinde ortalama birim değer |
| Minimum satılık m² fiyatı | 57.534 TL | Bandın alt ucu, eski veya konumu geride stok |
| Maksimum satılık m² fiyatı | 77.840 TL | Bandın üst ucu, yenilenmiş veya avantajlı konum |
| Yıllık değişim | %19,86 | On iki aylık fiyat artışı |
| Aylık değişim | %2,38 | Eylül-Ekim arası artış |
| Kiralık m² fiyatı | 433 TL | Aylık kira bedelinin birim karşılığı |
| Yıllık kira getirisi | %7,67 | Yaklaşık 13 yıllık amortismana denk gelir |
| Aktif ilan sayısı | 280 | Orta düzey arz göstergesi |
Tablodaki bant genişliği, alıcı için önemli bir karar alanı yaratıyor. Aynı mahallede metrekare fiyatının 57.534 TL ile 77.840 TL arasında değişmesi, konut seçiminde yapı kalitesi ve konum ayrımının fiyata doğrudan yansıdığını gösteriyor. Bütçesini bandın alt ucuna göre kuran bir alıcı, yenileme maliyetini de hesaba katmak durumunda.
Önümüzdeki dönemde hangi sinyaller izlenmeli?
Ekim 2026 verileri, Yirmibeşmart'ta fiyatların yukarı yönlü ama dalgalı bir patikada ilerlediğini gösteriyor. Yıllık yüzde 19,86'lık artışın aylık yüzde 2,38'lik dilimlerle gerçekleşmesi, hareketin tek seferlik sıçramalardan çok kademeli bir tırmanış olduğunu ortaya koyuyor. Bu eğilimin sürmesi halinde bölgede ortalama birim fiyatın bandın üst sınırına yaklaşabileceği değerlendirilebilir.
Yatırımcı açısından izlenmesi gereken ilk gösterge kira getirisi. Yüzde 7,67 seviyesindeki getirinin, satış fiyatlarındaki artış hızına yetişip yetişmediği belirleyici olacak. Fiyat artışı kira artışından hızlı seyrederse getiri oranı baskı altında kalabilir. İkinci gösterge ilan sayısı. 280 ilanlık mevcut arzın belirgin biçimde artması, fiyat artış hızını dengeleyebilir; azalması ise mevcut yükseliş eğilimini destekleyebilir.
Bölgenin yapı stokunun yaşlı olması, orta vadede yenileme ve dönüşüm hareketlerini gündeme getirebilir. Bu tür gelişmeler, mahalle içindeki fiyat bandını yukarı çekme potansiyeli taşıyor. Ankara'nın batı aksındaki yeni konut projelerinin seyri de Yirmibeşmart'a yönelen talebi dolaylı olarak etkileyecek bir diğer değişken.
ProX Karar Motoru'nun bölge için hesapladığı yatırım skoru 51 düzeyinde. Bu değer, bölgenin ne güçlü bir alım fırsatı ne de belirgin bir risk bölgesi olarak konumlandığını, dengeli bir profile işaret ettiğini gösteriyor. Alıcı ve yatırımcı için nihai karar, kendi bütçe yapısı ve elde tutma süresi beklentisiyle birlikte değerlendirilmeli. Bu metindeki veriler bilgilendirme amaçlıdır; yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz.