- Ortalama satılık m² fiyatı: 54.951 TL
- Fiyat bandı (m²): 43.961 – 65.941 TL
- Yıllık değişim: +27,2%
- Aylık değişim: +2,9%
- Ortalama kiralık m²: 271 TL
- Örneklem (ilan): 96
Etimesgut'ta Eylül 2026: Eryaman'da m² 65 bin TL'yi Aşarken Elvankent'te 44 Bin TL'ye Kadar İniyor
Ankara'nın batı kapısı Etimesgut, Eylül 2026'da konut piyasasında iki farklı hikâyeyi aynı anda yazıyor. İlçe genelinde ortalama satılık konut metrekare fiyatı 54.951 TL olarak ölçülürken, bu rakamın 43.961 TL ile 65.941 TL arasında salınması, mahalleler arasındaki uçurumun altını çiziyor. Eryaman'ın yeni nesil siteleriyle Elvankent'in eski yapı stoku arasındaki bu makas, alıcının hangi mahalleye yöneleceğini belirleyen en somut gösterge.
İlçedeki 96 doğrulanmış ilan üzerinden hesaplanan verilere göre fiyatlar bir önceki aya kıyasla %2,9, geçen yılın aynı dönemine göre ise %27,2 arttı. Bu artış hızı, Ankara ortalamasının hemen altında seyrediyor; Etimesgut'ta arzın görece bol olması, fiyatları frenleyen ana etken.
Eryaman, Elvankent ve Ayyıldız: Mahalle Mahalle Fiyat Haritası
Etimesgut'un konut dokusu, birbirinden belirgin biçimde ayrışan üç ana aks üzerinde şekilleniyor. Eryaman 1. ve 2. Etap'ta yer alan site içi, güvenlikli konutlar 60.000 TL'nin üzerinde metrekare fiyatıyla ilçe ortalamasını yukarı çekiyor. Buna karşılık Elvankent ve Ayyıldız mahallelerindeki 1990'lar ve 2000'ler başında yapılmış apartman daireleri, 44.000-48.000 TL bandında alıcı buluyor.
Bu farkın en somut nedeni, yapı yaşı ve donatı farkı. Eryaman'daki yeni projelerde kapalı otopark, peyzaj ve sosyal tesis gibi unsurlar fiyata doğrudan yansırken, Elvankent'teki eski binalarda asansör yenilemesi ve otopark sorunu gibi başlıklar pazarlık masasında belirleyici oluyor. İlçede 2025'te tamamlanan Etimesgut Belediyesi kentsel dönüşüm etaplarının Elvankent çeperinde yarattığı hareketlilik, bölgedeki eski yapıların da değerini kademeli olarak yukarı taşıyor.
Kira Tarafı: m² 271 TL, Getiri %8,6 — Ama Mahalle Seçimi Kritik
Etimesgut'ta ortalama kiralık konut metrekare fiyatı 271 TL. Satılık fiyatlarla birleştirildiğinde yıllık brüt kira getirisi %8,6'ya işaret ediyor. Ancak bu oran ilçe geneli için geçerli; mahalle bazında tablo değişiyor. Eryaman'daki yeni sitelerde kira metrekaresi 320-340 TL'ye çıkarken, Elvankent'te 200-220 TL bandında kalıyor. Getiri oranı ise tam tersine, ekonomik segmentte bir miktar daha yüksek seyrediyor; çünkü satılık fiyat düşerken kira aynı hızda gerilemiyor.
Bu denge, özellikle nakit akışı hedefleyen yatırımcı için Elvankent ve Ayyıldız'ı öne çıkarıyor. Eryaman'da ise yatırımcı profili daha çok uzun vadeli değer artışına odaklanmış durumda. İlçedeki kiralık stokun önemli bölümünü 2+1 ve 3+1 daireler oluşturuyor; öğrenci ve memur talebi, özellikle metro hattına yakın sokaklarda kiralama süresini kısaltıyor.
- Ortalama satılık m²: 54.951 TL
- Ortalama kiralık m²: 271 TL
- Yıllık brüt getiri: ~%8,6
- Fiyat bandı: 43.961 – 65.941 TL
- Aylık değişim: +%2,9
- Yıllık değişim: +%27,2
Eğitim Endeksi 0,964: Etimesgut'u Aileler İçin Cazip Kılan Rakam
Etimesgut'un mahalle bazlı yaşam endeksi skoru 0,736. Bu skorun en dikkat çekici bileşeni, 0,964 ile eğitim endeksi. İlçedeki okul sayısı ve üniversiteye yakınlık, özellikle çocuklu ailelerin tercihini Etimesgut'a yönlendiriyor. Ortalama yaşın 35,8 olması da bu tabloyu destekliyor: İlçe, genç ve orta yaşlı ailelerin yoğun olduğu bir nüfus yapısına sahip.
Bu demografik yapı, konut talebinin istikrarlı kalmasını sağlıyor. Ancak aynı veriler, fiyat artışlarının spekülatif sıçramalar yerine enflasyon paralelinde ilerlediğini de gösteriyor. Etimesgut'ta konut alırken kısa vadeli fiyat artışı beklentisi yerine, kira geliri ve uzun vadeli değer koruması üzerinden hesap yapmak daha gerçekçi.
Segment Bazında Getiri Karşılaştırması
Aşağıdaki tablo, ilçedeki fiyat segmentlerine göre satılık ve kiralık metrekare fiyatlarını, tahmini brüt getiri oranlarıyla birlikte özetliyor. Ekonomik segmentteki daireler daha düşük toplam maliyetle daha hızlı kiraya verilebilirken, üst segmentte kiracı profili daha seçici.
| Segment | Satılık m² (TL) | Kiralık m² (TL) | Yıllık Brüt Getiri |
|---|---|---|---|
| İlçe ortalaması | 54.951 | 271 | ~%8,6 |
| Ekonomik (Elvankent, Ayyıldız) | 43.961 | ~200 | ~%8,5 |
| Üst segment (Eryaman yeni siteler) | 65.941 | ~340 | ~%8,7 |
Tablodaki getiri oranlarının birbirine bu kadar yakın olması, Etimesgut'ta kira piyasasının homojenliğine işaret ediyor. Yani hangi segmenti seçerseniz seçin, brüt getiri kabaca aynı; fark, yatırımın toplam büyüklüğünde ve kiracı bulma hızında ortaya çıkıyor. Bu nedenle karar verirken yalnızca getiri oranına değil, dairenin boş kalma süresi ve hedef kiracı profiline de bakmak gerekiyor.
Etimesgut, Eylül 2026 itibarıyla ilk evini alacaklar için Ankara'nın merkez ilçelerine göre daha erişilebilir fiyatlar sunuyor. Yatırımcı açısından ise ilçedeki arz devamlılığı, fiyatların bölgesel dinamiklerle şekilleneceğini, ani yükselişlerden çok kademeli bir seyir izleyeceğini gösteriyor. Metro hattı ve Etimesgut Belediyesi'nin 2026 içinde tamamlamayı planladığı yeni park düzenlemeleri, önümüzdeki dönemde mahalle bazlı farklılaşmayı daha da belirginleştirebilir.