Ankara / Çankaya / Ertuğrulgazi — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 38.163 TL
- Fiyat bandı (m²): 32.439 – 43.887 TL
- Yıllık değişim: +16,9%
- Ortalama kiralık m²: 302 TL
- Örneklem (ilan): 300
Ertuğrulgazi, Çankaya'nın güney aksında, Dikmen ve Çukurambar arasında konumlanan yerleşik bir mahalle. Ekim 2026 dönemi için EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (202610) mahallede ortalama satılık konut metrekare fiyatı 38.163 TL olarak kayıtlı. Aynı dönemde kiralık metrekare fiyatı 302 TL, yıllık kira getirisi ise yüzde 9,5 seviyesinde. Mahalle ölçeğinde üretilen bu veriler, Ertuğrulgazi'yi Çankaya içinde orta-üst bantta konumlandırıyor.
Metrekare fiyatları hangi bantta hareket ediyor?
Ertuğrulgazi'de satılık konutların metrekare fiyatı 32.439 TL ile 43.887 TL arasında değişiyor; ortalama 38.163 TL bu bandın ortasına denk geliyor. Endeks verilerine göre (Ekim 2026) alt ve üst sınır arasındaki fark yaklaşık 11 bin 400 TL. Bu genişlik, mahalle içinde bina yaşı, kat, cephe ve otopark gibi unsurların fiyatı belirgin biçimde ayrıştırdığını gösteriyor.
Bant genişliğinin bir diğer nedeni, Ertuğrulgazi'de konut stokunun homojen olmaması. Aynı sokakta 1990'ların apartman daireleri ile son yıllarda yenilenen binalar yan yana bulunuyor. Alıcı açısından bu, aynı mahallede iki farklı fiyat segmentine erişim anlamına geliyor. Bütçesini 32-35 bin TL bandında kuran bir alıcı ile metrekarede 42 bin TL üzerine çıkmayı göze alan alıcı, aynı mahalle içinde farklı ürün tiplerine bakıyor.
Son 12 ayda fiyat eğrisi nasıl bir seyir izledi?
Kasım 2025'te 30.828 TL olan ortalama metrekare fiyatı, Ekim 2026'da 38.163 TL'ye çıktı. Endeks verilerine göre yıllık değişim yüzde 16,95. Bu artış, on iki aylık dönemde kademeli ve kesintisiz bir yükselişe işaret ediyor.
Aylık veriler incelendiğinde Şubat 2026'da küçük bir geri çekilme görülüyor: Ocak ayındaki 31.866 TL'den 31.704 TL'ye inen fiyat, sonrasında yeniden yükselişe geçti. Nisan 2026'dan itibaren ivme belirginleşti; Haziran'da 34.289 TL, Ağustos'ta 36.398 TL, Eylül'de 37.717 TL kaydedildi. Son üç ayın toplam artışı, yılın ilk çeyreğindeki artıştan daha hızlı. Bu tablo, mahalleye yönelen talebin yılın ikinci yarısında güçlendiğine dair bir işaret olarak okunabilir.
Kira getirisi ve amortisman süresi ne söylüyor?
Mahallede kiralık konutların metrekare fiyatı 302 TL, yıllık kira getirisi ise yüzde 9,5. Endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) bu oran, konut fiyatlarındaki artışa rağmen kira tarafının görece istikrarlı kaldığını gösteriyor.
Yüzde 9,5 getiri, kabaca 10,5 yıllık bir amortisman süresine denk geliyor. Bu süre, konut yatırımında orta vadeli bir geri dönüş profiline işaret ediyor. Kira gelirini önceliklendiren yatırımcı için Ertuğrulgazi, Çankaya'nın merkez mahallelerine kıyasla daha erişilebilir giriş maliyeti sunuyor. Ancak getiri oranı tek başına karar gerekçesi değil; boş kalma süresi, kiracı profili ve bina giderleri de hesaba katılmalı.
Ertuğrulgazi'yi Çankaya ve Ankara geneliyle nasıl kıyaslamalı?
Mahalle verisi ile doğrulanmış piyasa bağlamını yan yana koymak, Ertuğrulgazi'nin fiyat konumunu netleştiriyor. Türkiye Gazetesi'nin BETAM verilerine dayandırdığı habere göre (24 Eylül 2026) Türkiye genelinde ortalama konut metrekare fiyatı yıllık yüzde 20,4 artışla 45.792 TL'ye yükseldi. Ertuğrulgazi'nin 38.163 TL'lik ortalaması bu ulusal ortalamanın altında kalıyor.
| Gösterge | Ertuğrulgazi (Ekim 2026) | Karşılaştırma |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 38.163 TL | Türkiye ortalaması 45.792 TL (BETAM, Eylül 2026) |
| Metrekare fiyat bandı | 32.439 TL - 43.887 TL | Mahalle içi alt-üst sınır |
| Yıllık fiyat değişimi | Yüzde 16,95 | Türkiye geneli yüzde 20,4 (BETAM, Eylül 2026) |
| Kiralık m² fiyatı | 302 TL | Mahalle ölçeği |
| Yıllık kira getirisi | Yüzde 9,5 | Yaklaşık 10,5 yıl amortisman |
| Aktif satılık ilan sayısı | 300 | Mahalle ölçeği |
Tablodaki fark, Ertuğrulgazi'nin Ankara içinde görece dengeli fiyatlanan bir mahalle olduğunu ortaya koyuyor. Ulusal ortalamanın altında kalan metrekare fiyatı, bütçe hassasiyeti olan alıcılar için mahalleyi cazip kılarken, yıllık artışın ulusal ortalamanın altında kalması fiyatların daha ölçülü bir tempoda ilerlediğine işaret ediyor.
Arz ve talep dengesinde ilan sayısı ne anlatıyor?
Ekim 2026 itibarıyla mahallede 300 aktif satılık ilan bulunuyor. Endeks verilerine göre bu sayı, mahalle ölçeğinde sağlıklı bir arz havuzuna işaret ediyor. İlan sayısının bu seviyede olması, alıcının seçenek bulmakta zorlanmadığı, satıcının ise fiyatlamada piyasa gerçeklerine yakın kalmak durumunda olduğu bir dengeye karşılık geliyor.
Mahallenin demografik yapısı da bu dengeyi destekliyor. Endeks verilerine göre Ertuğrulgazi'nin mahalle skoru 0,8168, ortalama bina yaşı ise 37,3. Otuz yedi yıllık ortalama yaş, stokun önemli bölümünün yenileme dönemine girdiğini gösteriyor. Kentsel dönüşüm ve bina yenileme hareketleri, önümüzdeki dönemde arz kompozisyonunu değiştirebilir. Bu süreç, eski binalarda fiyatların bandın alt ucunda kalmasına, yenilenen yapılarda ise üst uca yaklaşmasına yol açabilir.
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Ertuğrulgazi'nin Çankaya içindeki konumu, fiyat davranışını doğrudan etkiliyor. Dikmen ve Çukurambar aksına yakınlık, mahalleyi hem kamu çalışanı hem de özel sektör profiline hitap eden bir yerleşim haline getiriyor. Bu çeşitlilik, kira talebini tek bir sektöre bağımlı olmaktan çıkarıyor.
Ankara genelindeki kamu kaynaklı hareketlilik de mahalleyi dolaylı olarak ilgilendiriyor. Haberler.com'un 16 Ekim 2026 tarihli haberine göre Özelleştirme İdaresi Başkanlığı, Çankaya'daki 15 bin 492,55 metrekarelik bir taşınmazın 950 milyon liralık satışı dahil dört ilde taşınmaz satışına onay verdi; Cumhurbaşkanı kararları Resmi Gazete'de yayımlandı. Çankaya ölçeğindeki bu büyüklükteki bir taşınmaz işlemi, ilçe genelinde arsa ve geliştirme değerlerine dair beklentileri etkileyebilir. Ertuğrulgazi'ye doğrudan bir etkisi henüz ölçülebilir değil, ancak ilçe içi yatırım iklimine dair bir gösterge olarak takip edilmeye değer.
Konut arzı tarafında ise TOKİ'nin 500 Bin Sosyal Konut Projesi kapsamında Ankara Bala'da yapılan kura çekilişi gündemde. Milli Gazete ve Yeni Şafak'ın Ekim 2026 tarihli haberlerine göre Bala'daki konut belirleme kurası tamamlandı. Bala, Ertuğrulgazi'nin fiyat havzasından farklı bir segmentte yer alıyor; bu nedenle söz konusu arzın mahalle fiyatlarına doğrudan etkisi sınırlı görünüyor. Yine de Ankara genelinde sosyal konut arzının artması, alt gelir grubunun konut erişimini değiştirerek dolaylı talep kaymalarına yol açabilir.
Hangi alıcı profili için anlamlı, hangi riskler takip edilmeli?
Mahallenin fiyat bandı ve getiri yapısı, iki farklı alıcı profiline hitap ediyor. Uzun vadeli oturum amaçlı alıcı için 32-36 bin TL bandındaki daireler, yenileme maliyetiyle birlikte değerlendirildiğinde makul bir giriş noktası sunabilir. Kira geliri odaklı yatırımcı için yüzde 9,5 getiri, orta vadeli bir nakit akışı planına uygun.
- Oturum alıcısı: Bant alt ucundaki dairelerde bina yaşı ve yenileme ihtiyacı ayrıca incelenmeli.
- Kira yatırımcısı: Yüzde 9,5 getiri, 10,5 yıllık amortismana denk geliyor; boş kalma süresi hesaba katılmalı.
- Değer artışı bekleyen alıcı: Ortalama bina yaşının 37,3 olması, yenileme potansiyeli taşıyan yapıları öne çıkarabilir.
- Risk takibi: İlan sayısındaki değişim, kira getirisindeki oynaklık ve ilçe ölçeğindeki arsa işlemleri izlenmeli.
Risk tarafında üç başlık öne çıkıyor. Birincisi, yıllık fiyat artışının yüzde 16,95 ile ulusal ortalamanın altında kalması; bu, mahallenin diğer bölgelere kıyasla daha yavaş değer kazandığı anlamına gelebilir. İkincisi, kira getirisinin fiyat artışına paralel yükselmemesi; getiri oranının ilerleyen dönemde baskı altında kalma potansiyeli var. Üçüncüsü, eski bina stokunun yenileme maliyeti; 37,3 yıllık ortalama yaş, alıcının satın alma sonrası ek yatırım yapmasını gerektirebilir.
Önümüzdeki dönemde hangi göstergeler izlenmeli?
Ekim 2026 verileri, Ertuğrulgazi için kademeli yükseliş eğiliminin sürdüğüne işaret ediyor. Yatırım skoru 76 olarak kayıtlı; bu, mahallenin orta-üst potansiyel taşıdığı yönünde bir değerlendirme sunuyor. Ancak skor tek başına karar gerekçesi değil.
Takip edilmesi gereken üç gösterge var. İlk olarak aylık metrekare fiyat serisi; son üç aydaki hızın korunup korunmadığı belirleyici olacak. İkinci olarak ilan sayısındaki değişim; 300 seviyesinden belirgin bir sapma arz-talep dengesinde kayma anlamına gelebilir. Üçüncü olarak kira getirisi; yüzde 9,5 seviyesinin altına inmesi, yatırımcı ilgisini etkileyebilir. Bu göstergeler, mahallenin fiyat davranışını önümüzdeki çeyrekte daha net ortaya koyacak. Nihai karar, okuyucunun kendi bütçesi ve risk profiline göre şekillenmeli.