Türkiye’de alışveriş merkezi yatırımı, son yıllarda perakende sektöründeki dönüşüm ve ekonomik dalgalanmalarla birlikte yeniden şekilleniyor. 2026 yılının Mayıs ayına geldiğimizde, AVM piyasasında hem kira getirileri hem de m2 satış fiyatlarında belirgin bir hareketlilik gözlemliyoruz. Özellikle büyükşehirlerdeki AVM’ler, online alışverişin yükselişine rağmen fiziksel mağaza deneyimine olan talebin canlı kalmasıyla yatırımcılar için cazip bir alternatif olmaya devam ediyor. Bu haberde, Ekspertiz PROX’un güncel piyasa verilerini kullanarak AVM yatırımının getiri analizini, bölgesel farklılıkları ve gelecek projeksiyonlarını detaylı bir şekilde ele alacağız. Amacımız, yatırımcılara somut rakamlar ve stratejik öngörüler sunarak bilinçli karar vermelerine yardımcı olmaktır. ## Alışveriş Merkezi Piyasasında Güncel Durum ve Getiri Analizi Türkiye genelinde AVM m2 satış fiyatları, 2026’nın ilk çeyreğinde ortalama 25.000-30.000 TL seviyesinde seyrediyor. Ancak bu rakam, konuma ve AVM’nin büyüklüğüne göre büyük farklılıklar gösteriyor. İstanbul’da bir AVM’nin m2 fiyatı 50.000 TL’den başlayıp 90.000 TL’ye kadar çıkabiliyor. Örneğin, İstanbul’un Avrupa yakasındaki bir AVM’de m2 fiyatı 70.000 TL civarındayken, Anadolu yakasında daha düşük seviyelerde, 55.000-65.000 TL aralığında işlem görüyor. Ankara’da ise bu rakam 20.000-40.000 TL bandında, Başkent’in merkezi ilçelerinde (Çankaya, Yenimahalle) 35.000 TL’ye kadar yükseliyor. Kira getirileri açısından bakıldığında, AVM’lerin brüt kira getirisi oranı (cap rate) genellikle %6-8 arasında değişiyor. İstanbul’da prime AVM’lerde bu oran %7-8’e çıkarken, Ankara’da %6-7 aralığında kalıyor. 2025 yılına kıyasla, 2026’da AVM kira artışları enflasyon ve döviz kuru hareketlerine bağlı olarak yıllık %15-20 seviyesinde gerçekleşti. Bu da yatırımcılar için reel getiri potansiyelini koruyor. Özellikle perakende satış endekslerindeki toparlanma, AVM’lerdeki doluluk oranlarını %90’ın üzerine çıkarmış durumda. Bu durum, yeni yatırımlar için cesaret verici bir işaret. ## Bölgesel Farklılıklar: İstanbul, Ankara ve İzmir’de AVM Yatırımı İstanbul, Türkiye’nin en büyük AVM pazarı olarak öne çıkıyor. Şehirde 100’ün üzerinde aktif AVM bulunuyor ve bunların büyük kısmı Avrupa yakasında yoğunlaşıyor. Ekspertiz PROX verilerine göre, İstanbul’da bir AVM’nin m2 fiyatı, ilçelere göre ciddi farklılıklar gösteriyor. Örneğin, Beşiktaş’ta bir AVM’nin m2 fiyatı 85.000 TL’ye ulaşırken, Esenyurt gibi daha düşük gelirli bölgelerde 50.000 TL’ye kadar geriliyor. Ankara’da ise en yüksek fiyatlar Çankaya ve Yenimahalle’de görülüyor. Çankaya’daki bir AVM’nin m2 fiyatı 38.000 TL civarındayken, Altındağ’da bu rakam 22.000 TL’ye düşüyor. İzmir’de AVM piyasası daha sakin; m2 fiyatları 25.000-35.000 TL aralığında değişiyor. Karşıyaka ve Bornova gibi ilçelerde fiyatlar 30.000 TL’nin üzerine çıkıyor. Kira getirileri açısından, İstanbul’da AVM’ler yıllık ortalama 1.200-1.800 TL/m2 kira getirisi sağlarken, Ankara’da bu rakam 800-1.200 TL/m2, İzmir’de ise 700-1.000 TL/m2 seviyesinde. Bu farklılıklar, yatırımcıların bölgesel risk ve fırsatları dikkatlice değerlendirmesini gerektiriyor. Örneğin, İstanbul’da yüksek getiri potansiyeli yüksek giriş maliyetleriyle dengelenirken, Ankara ve İzmir daha uygun fiyatlarla daha düşük risk sunuyor. ## Uzman Görüşleri ve Geçmiş Yıl Karşılaştırması Emlak uzmanları, AVM yatırımının uzun vadede karlı bir seçenek olduğunu ancak seçici olunması gerektiğini vurguluyor. Gayrimenkul danışmanı Ahmet Yılmaz, “2026’da AVM yatırımı, 2023-2024 dönemine göre daha istikrarlı bir hal aldı. O dönemde pandemi sonrası dalgalanmalar varken, şimdi talep daha dengeli. Ancak online alışverişin büyümesi, özellikle küçük AVM’ler için risk oluşturuyor. Büyük ve karma kullanımlı AVM’ler daha avantajlı” diyor. 2025 yılıyla karşılaştırıldığında, AVM m2 fiyatlarında ortalama %10-12’lik bir artış gözlemleniyor. Kira artışları ise enflasyonun altında kalmamakla birlikte, reel olarak %2-3 seviyesinde bir büyüme sağlıyor. Geçmiş yıllarda AVM yatırımı daha spekülatifken, bugün daha çok operasyonel verimlilik ve doluluk oranları ön planda. Uzmanlar, AVM’lerin eğlence, yeme-içme ve deneyim alanlarına dönüşmesinin getirileri artırdığını belirtiyor. Örneğin, bir AVM’de sinema, oyun alanları ve restoranların bulunması, kira gelirlerini %15-20 oranında yükseltebiliyor. Ekspertiz PROX’un analizlerine göre, 2026’da en karlı AVM yatırımı, şehir merkezlerine yakın, ulaşımı kolay ve geniş otoparka sahip projelerde yoğunlaşıyor. ## Yatırımcı İçin Stratejik Öneriler ve Fırsatlar AVM yatırımı yapmayı düşünenler için bazı temel stratejiler öne çıkıyor. İlk olarak, yatırım yapılacak AVM’nin konumu ve ulaşım ağı kritik öneme sahip. Metro, otobüs ve ana yollara yakın AVM’ler, daha yüksek müşteri trafiği çekiyor ve doluluk oranlarını koruyor. İkinci olarak, AVM’nin kiralama portföyüne dikkat edilmeli; güçlü markaların (Zara, H&M, MediaMarkt gibi) bulunması, uzun vadeli kira sözleşmeleri ve düşük boşluk oranı sağlıyor. Üçüncü olarak, AVM’