Adıyaman / Besni / Çat Mahallesi — ProX Emlak Endeksi · fiziksel veri · Dönem: 202610
- Ortalama satılık m² fiyatı: 20.339 TL
- Fiyat bandı (m²): 17.288 – 23.390 TL
- Yıllık değişim: +27,8%
- Aylık değişim: +2,2%
- Ortalama kiralık m²: 162 TL
- Örneklem (ilan): 190
Adıyaman'ın Besni ilçesine bağlı Çat Mahallesi'nde Ekim 2026 döneminde ortalama satılık konut metrekare fiyatı 20.339 TL olarak kayıtlara geçti. Bu rakam, EmlakEkspertizi endeks verilerine göre (Ekim 2026 dönemi) mahalle ölçeğinde hesaplanan model tabanlı bir ortalamayı yansıtıyor. Aynı dönemde kiralık metrekare fiyatı 162 TL seviyesinde. Mahallenin öne çıkan özelliği, düşük ilan hacmiyle sınırlı bir arz havuzunda fiyatların görece dar bir bantta hareket etmesi.
Çat Mahallesi, Besni'nin merkez yerleşimlerine yakın konumuyla son bir yılda istikrarlı bir fiyat eğilimi gösterdi. Endeks verileri, mahallede 190 aktif satılık ilanın bulunduğunu ortaya koyuyor. Bu sayı, ilçe genelindeki hareketliliğe kıyasla sınırlı bir pazar hacmine işaret ediyor ve alıcı ile satıcı arasındaki pazarlık payını doğrudan etkiliyor.
Metrekare fiyatları hangi bantta seyrediyor?
Ekim 2026 dönemi endeks verilerine göre mahallede satılık konut metrekare fiyatı 17.288 TL ile 23.390 TL arasında değişiyor. Ortalama 20.339 TL, bu bandın ortasına yakın bir noktada. Bant genişliği yaklaşık 6.100 TL, yani en düşük ve en yüksek fiyat arasındaki fark ortalamanın yüzde 30'u kadar. Bu genişlik, mahallede konut tipi ve yapı yaşına göre fiyat farklılaşmasının belirgin olduğunu gösteriyor.
Bandın alt ucundaki 17.288 TL, büyük olasılıkla bakım ihtiyacı olan veya merkeze uzak parsellerdeki konutları temsil ediyor. Üst uçtaki 23.390 TL ise yeni yapı, geniş metrekare veya ana yola yakın konumdaki dairelerde görülüyor. Alıcı açısından bakıldığında, 100 metrekarelik bir konut için bant 1 milyon 729 bin TL ile 2 milyon 339 bin TL arasında bir maliyet aralığına denk geliyor.
| Metrik | Değer | Dönem / Kaynak |
|---|---|---|
| Ortalama satılık m² fiyatı | 20.339 TL | Ekim 2026, endeks verisi |
| En düşük satılık m² | 17.288 TL | Ekim 2026, endeks verisi |
| En yüksek satılık m² | 23.390 TL | Ekim 2026, endeks verisi |
| Ortalama kiralık m² fiyatı | 162 TL | Ekim 2026, endeks verisi |
| Yıllık fiyat değişimi | %27,84 | Ekim 2025 - Ekim 2026, endeks verisi |
| Aylık fiyat değişimi | %2,25 | Eylül - Ekim 2026, endeks verisi |
| Aktif satılık ilan sayısı | 190 | Ekim 2026, endeks verisi |
| Yıllık kira getirisi | %9,54 | Ekim 2026, endeks verisi |
On iki aylık fiyat serisi ne anlatıyor?
Endeksin son 12 aylık serisi, Çat Mahallesi'nde metrekare fiyatının 16.002 TL'den 20.339 TL'ye yükseldiğini gösteriyor. Kasım 2025'te 16.002 TL olan fiyat, Aralık 2025'te 16.243 TL, Ocak 2026'da 16.784 TL oldu. Şubat 2026'da 17.389 TL, Mart 2026'da 18.004 TL, Nisan 2026'da 18.402 TL kaydedildi. Yılın ikinci yarısında artış hızı bir miktar yavaşladı: Mayıs 18.627 TL, Haziran 18.896 TL, Temmuz 19.126 TL.
Ağustos 2026'da 19.432 TL, Eylül 2026'da 19.891 TL ve Ekim 2026'da 20.339 TL ile seri zirveye ulaştı. Bu tablo, fiyatların 12 ay boyunca kesintisiz yükseldiğini, ancak aylık artış temposunun yıl sonuna doğru yavaşladığını ortaya koyuyor. Aynı döneme ait veriler, yıllık değişimi %27,84, aylık değişimi ise %2,25 olarak hesaplıyor. Aylık artışın yıllık ortalamanın altında kalması, pazarın ivme kaybettiğine dair bir sinyal olarak okunabilir.
Kira getirisi ve amortisman süresi yatırımcıya ne söylüyor?
Ekim 2026 endeks verilerine göre Çat Mahallesi'nde yıllık kira getirisi %9,54. Ortalama satılık metrekare fiyatı 20.339 TL ile kiralık metrekare fiyatı 162 TL arasındaki oran, bir konutun kendini kaç yılda amorti edeceğini de hesaplamaya imkan veriyor. Brüt amortisman süresi yaklaşık 10,5 yıl olarak hesaplanıyor. Bu süre, Türkiye genelinde konut yatırımlarında sıkça referans alınan uzun vadeli perspektifle kıyaslandığında görece kısa bir geri dönüş penceresine işaret ediyor.
Getiri oranının bu seviyede olması, mahalleyi iki farklı yatırımcı profiline yakınlaştırıyor. Uzun vadeli kira geliri hedefleyen ve düşük sermayeyle giriş yapmak isteyen alıcılar için mahalle, ilçe merkezine göre daha erişilebilir bir fiyat noktası sunuyor. Kısa vadeli değer artışı bekleyen yatırımcı içinse düşük ilan hacmi likidite riskini gündeme getiriyor. Endeksin yatırım skoru da 44 seviyesinde; bu, mahallenin orta düzeyde bir yatırım profiline sahip olduğunu gösteriyor.
- Brüt amortisman süresi: Yaklaşık 10,5 yıl (Ekim 2026 endeks verisi)
- Yıllık kira getirisi: %9,54 (Ekim 2026 endeks verisi)
- Ortalama konut yaşı: 26,1 yıl (Ekim 2026 endeks verisi)
- Mahalle skoru: 0,39 (Ekim 2026 endeks verisi)
- Aktif satılık ilan: 190 adet (Ekim 2026 endeks verisi)
Bölge dinamikleri fiyatı nasıl şekillendiriyor?
Endeks verilerine göre Çat Mahallesi'nde ortalama konut yaşı 26,1 yıl. Bu rakam, mahalledeki konut stokunun önemli bölümünün 2000'li yıllar öncesinde inşa edildiğini gösteriyor. Eski stok, fiyat bandının alt ucunu besleyen temel etken. Buna karşılık son yıllarda yapılan yenileme ve yeni inşaatlar, bandın üst ucundaki fiyatları oluşturuyor. Mahalle skoru 0,39 seviyesinde; bu değer, bölgenin sosyal donatı ve altyapı açısından orta-alt segmentte konumlandığını gösteriyor.
Besni ilçe merkezine yakınlık, mahalleyi özellikle ilçede çalışan memur ve hizmet sektörü çalışanları için cazip kılıyor. Düşük ilan sayısı ise piyasada sığ bir arz havuzu oluşturuyor. 190 aktif ilanın bulunduğu bir mahallede alıcıların seçenekleri sınırlı; bu da pazarlık gücünü satıcı lehine çevirebiliyor. Ancak aynı sınırlı arz, satıcıların da hızlı çıkış yapmasını zorlaştırıyor.
Adıyaman genelinden ayrışan yönler neler?
Çat Mahallesi'nin fiyat yapısını değerlendirirken bölgesel bağlamı göz ardı etmemek gerekiyor. Doğrulanmış güncel bağlamda Bursa Gemlik Belediyesi'nin Cihatlı Mahallesi 7. Etap Konutları'nda 86 ve 87 metrekarelik 16 taşınmazı açık teklif usulüyle satışa çıkardığı, tahmini bedellerin 3 milyon TL seviyesinden başladığı bilgisi yer alıyor (Bursada Bugün, 28 Eylül 2026). Bu örnek, batı illerindeki metrekare maliyetleriyle Çat Mahallesi arasındaki farkı somutlaştırıyor: Gemlik'te 86 metrekarelik bir konutun tahmini bedeli 3 milyon TL bandındayken, Çat'ta aynı büyüklükte bir konut ortalama metrekare fiyatıyla yaklaşık 1 milyon 750 bin TL seviyesine denk geliyor.
Bu karşılaştırma, Adıyaman'ın Besni ilçesine bağlı mahallelerin Türkiye ortalamasının altında fiyatlandığını gösteriyor. Ancak düşük fiyat tek başına yatırım gerekçesi sayılmaz. Bölgenin ekonomik çeşitliliği, istihdam yapısı ve göç eğilimleri fiyatın sürdürülebilirliğini belirleyen asıl unsurlar. Endeks verileri bu konuda doğrudan bir gösterge sunmuyor; bu nedenle bölgesel ekonomiye dair iddialar temkinli okunmalı.
Önümüzdeki dönemde hangi veriler izlenmeli?
Son 12 aylık seride aylık artışın %2,25'e gerilemesi, fiyat ivmesinin yavaşladığını gösteriyor. Endeks verileri bu eğilimin süreceğine dair kesin bir işaret vermiyor, ancak yıllık değişimin aylık değişimin çok üzerinde olması, geçmiş dönemdeki hızlı yükselişin bugünkü aylık tempoyla tekrarlanmadığını ortaya koyuyor. Alıcı ve satıcılar için kritik gösterge, önümüzdeki aylarda ilan sayısının 190 seviyesinden ne yöne hareket edeceği.
İlan sayısındaki artış arz baskısı yaratabilir ve fiyat artışını sınırlayabilir. İlan sayısının azalması ise mevcut fiyat seviyesini destekleyebilir. Kira tarafında 162 TL metrekare fiyatı ve %9,54 getiri oranı, yatırımcı ilgisinin sürmesi halinde kira fiyatlarının da takip edilmesi gereken bir değişken olduğunu gösteriyor. ProX Karar Motoru'nun mahalle bazlı endeks takibi, bu tür sinyalleri düzenli olarak okuyabilmek için kullanılabilecek bir araç.
Çat Mahallesi, Ekim 2026 itibarıyla 20.339 TL ortalama metrekare fiyatı, %9,54 kira getirisi ve 190 ilanlık sınırlı arz yapısıyla Besni'nin dikkatle izlenmesi gereken küçük ölçekli pazarlarından biri. Fiyat bandının genişliği alıcıya seçenek sunuyor, ancak düşük likidite ve eski konut stoku, karar sürecinde ayrıca değerlendirilmesi gereken unsurlar olarak öne çıkıyor.