2026-2027 AVM Yatırımı: Getiri Beklentileri ve Önümüzdeki Dönemin Projeksiyonu
2026 yılının ilk beş ayı, Türkiye AVM piyasasının gelecek projeksiyonu için güçlü bir kılavuz sundu. Ekspertiz PROX'un 400'den fazla alışveriş merkezinden derlediği verilere göre, büyükşehirlerde doluluk oranları %95 bandına dayandı, kira getirileri ise geçen yılın aynı dönemine kıyasla ortalama %35 yükseldi. Bu ivme, 2026 son çeyrek ve 2027 için önemli ipuçları taşıyor. Perakende satışlardaki canlılık, kentsel dönüşümün getirdiği yeni fonksiyonel alanlar ve yabancı yatırımcı ilgisinin artışı, önümüzdeki 18 aylık dönemi şekillendirecek ana parametreler olarak öne çıkıyor. Peki 2027'ye kadar hangi bölgeler öne geçecek, hangi AVM tipolojileri daha yüksek getiri vaat ediyor?
2026 Son Çeyrekten 2027'ye: Doluluk ve Kira Getirisi Projeksiyonu
Mevcut veriler, 2026 yılının ikinci yarısında doluluk oranlarının İstanbul, Ankara ve İzmir başta olmak üzere %96-%97 bandına yükselebileceğini gösteriyor. İstanbul'un Avrupa yakasında Zincirlikuyu, İstinye ve Cevahir gibi AVM'lerde %98'e ulaşan doluluk, 2027'de bu bölgedeki boş alan bulma maliyetini daha da artıracak. Metrekare başına kira bedelleri İstanbul'da 1.500-3.000 TL arasında seyrederken, önümüzdeki 18 ayda yıllık %20-%25 artışla 1.800-3.600 TL bandına çıkması bekleniyor. Ankara'da 800-1.500 TL olan kira bedelleri, Çankaya ve Yenimahalle'deki yeni arzla birlikte 1.000-1.800 TL'ye yükselebilir. İzmir'de ise 1.000-2.000 TL olan mevcut kira aralığının, Konak ve Karşıyaka'da turizm ve ihracat potansiyelinin desteğiyle 1.300-2.400 TL'ye genişlemesi öngörülüyor.
Satış fiyatlarında da benzer bir ivme söz konusu. Türkiye genelinde ortalama AVM m2 satış fiyatı 30.000 TL civarındayken, İstanbul'da 50.000 TL'den başlayıp 90.000 TL'ye ulaşan fiyatlar, 2027 sonuna kadar 60.000-100.000 TL bandına kayabilir. Ankara'da 25.000-40.000 TL olan fiyatların 28.000-45.000 TL, İzmir'de 30.000-50.000 TL olan fiyatların ise 35.000-60.000 TL aralığına ulaşması mümkün. Bu projeksiyon, yatırımcıların giriş maliyetlerini erken belirlemesi gerektiğini ortaya koyuyor. Çünkü yüksek doluluk ve kısıtlı yeni arz, fiyatların yukarı yönlü hareketini besleyen temel faktörler olmaya devam edecek.
İstanbul, Ankara, İzmir: 2027 Bölgesel Getiri Haritası
İstanbul, 100'ü aşkın AVM ve 5 milyon metrekareyi bulan toplam kiralanabilir alanıyla önümüzdeki dönemin de lokomotifi olacak. Avrupa yakasında Esenyurt ve Başakşehir, Anadolu yakasında ise Kadıköy ve Ümraniye, yeni nesil AVM yatırımları için en hareketli bölgeler arasında. Kadıköy'de m2 satış fiyatı 45.000 TL civarındayken, 2027'ye kadar bu rakamın 55.000 TL'ye ulaşması bekleniyor. Esenyurt'ta 35.000 TL olan fiyatların 42.000-45.000 TL bandına çıkması öngörülürken, buradaki kira getirilerinin 1.200 TL'den 1.500 TL'ye yükselebileceği tahmin ediliyor. Başakşehir'de ise kentsel dönüşüm ve Mahmutbey aksındaki ulaşım yatırımları, AVM değerlerini 2027'ye kadar %30-%40 oranında artırabilir.
Ankara'da Çankaya ve Yenimahalle ön planda. Çankaya'da m2 fiyatları 35.000 TL'ye kadar çıkarken, 2027 projeksiyonu 40.000-45.000 TL bandını işaret ediyor. Yenimahalle'de 25.000 TL olan fiyatların, Eskişehir Yolu ve metro bağlantısıyla birlikte 30.000-35.000 TL'ye ulaşması muhtemel. İzmir'de Konak ve Karşıyaka, turizm sezonunun getirdiği ek ciro potansiyeliyle diğer şehirlerden ayrılıyor. Konak'ta 40.000 TL olan m2 fiyatlarının 50.000 TL'ye, Karşıyaka'da 35.000 TL olan fiyatların ise 42.000 TL'ye çıkması bekleniyor. İzmir'deki AVM'lerin yıllık ciro artışı 2026'da %22 seviyesinde gerçekleşirken, bu oranın 2027'de de %18-%20 bandında devam etmesi öngörülüyor.
| Şehir / Bölge | 2026 Mevcut m2 Fiyatı | 2027 Projeksiyonu | Mevcut Kira (m2) | 2027 Kira Projeksiyonu |
|---|---|---|---|---|
| İstanbul Avrupa Yakası | 50.000 - 90.000 TL | 60.000 - 100.000 TL | 1.500 - 3.000 TL | 1.800 - 3.600 TL |
| İstanbul Anadolu Yakası | 35.000 - 55.000 TL | 42.000 - 65.000 TL | 1.200 - 2.500 TL | 1.500 - 3.000 TL |
| Ankara Çankaya / Yenimahalle | 25.000 - 40.000 TL | 28.000 - 45.000 TL | 800 - 1.500 TL | 1.000 - 1.800 TL |
| İzmir Konak / Karşıyaka | 30.000 - 50.000 TL | 35.000 - 60.000 TL | 1.000 - 2.000 TL | 1.300 - 2.400 TL |
Kentsel Dönüşüm ve Karma Kullanım Projelerinin Gelecekteki Etkisi
2023 yılında %85'lere gerileyen doluluk oranları ve yavaşlayan yatırımlar, 2024'te alınan ekonomik tedbirler ve faiz indirimleriyle tersine döndü. 2025'te doluluk %90'lara, kira getirileri %25 artışa ulaştı. 2026'da ise sektör olgunlaşma evresine girdi. Önümüzdeki dönemde bu olgunlaşmanın motoru, kentsel dönüşüm ve karma kullanım projeleri olacak. İstanbul Fikirtepe, Başakşehir ve Kadıköy'deki dönüşüm alanlarında AVM fonksiyonu taşıyan projeler, sadece perakende alan üretmiyor; çevre konut değerlerini de %15-%20 artırıyor. 2027'ye kadar bu projelerin sayısının artması, AVM yatırımcılarına hem kira geliri hem de değer artışı açısından çift katmanlı bir getiri sunacak.
Karma kullanım projeleri de gelecek projeksiyonunda ayrı bir yer tutuyor. Konut, ofis ve AVM'yi bir arada barındıran bu yapılar, 2027'ye kadar yatırımcı portföylerinde daha fazla ağırlık kazanabilir. Ankara Çankaya'daki bir karma kullanım projesinde AVM bölümü %97 dolulukla çalışırken, konut bölümü %92 doluluk sağlıyor. Bu projeler, tek fonksiyonlu AVM'lere kıyasla riski dağıttığı için önümüzdeki dönemde tercih sebebi olacak. Özellikle İstanbul'da ofis talebinin yüksek olduğu metro aksları boyunca planlanan karma projeler, 2026 son çeyrekten itibaren yatırımcı radarına girecek.
2026-2027 Yatırım Stratejisi: Hangi AVM'ler Öne Çıkacak?
Önümüzdeki 18 aylık dönemde başarılı bir AVM yatırımı için konum seçimi belirleyici olacak. İstanbul'da Esenyurt ve Başakşehir, düşük giriş maliyeti ve yüksek büyüme potansiyeliyle dikkat çekecek. Ankara'da Yenimahalle, metro ve ulaşım projeleriyle istikrarlı bir getiri vaat ediyor. İzmir'de ise Karşıyaka ve Konak, turizm ve yerel talebin birleşimiyle yatırımcıya avantaj sağlayacak. AVM yönetim kalitesi ve kiracı portföyü de gelecekteki getiriyi etkileyecek. Güçlü markaların ve profesyonel yönetim şirketlerinin olduğu AVM'ler, ekonomik dalgalanmalara karşı daha dirençli kalacak.
Finansman koşulları da 2027 projeksiyonunu şekillendirecek. 2026'da bankalar AVM projelerine %12-%15 faizle kredi sunuyor ve ekspertiz değerinin %70'ine kadar finansman sağlanabiliyor. Bu kaldıraç imkanı, yatırımcıların erken giriş yapmasını kolaylaştırıyor. Yabancı yatırımcıların İstanbul ve Ankara'daki büyük ölçekli AVM'lere olan ilgisi, 2026'nın ilk dört ayında %25 artış gösterdi. Bu talep, büyük AVM fiyatlarını yukarı çekmeye devam edecek. Bu nedenle yerel yatırımcılar için küçük ve orta ölçekli, ancak yüksek potansiyelli AVM'lere yönelmek 2027'ye kadar daha verimli bir strateji olabilir.
Özetle, Türkiye AVM piyasası 2026 son çeyrek ve 2027 için güçlü bir getiri potansiyeli taşıyor. Yüksek doluluk, artan kira gelirleri, kentsel dönüşümün yarattığı yeni arz alanları ve yabancı talep, bu potansiyeli besleyen ana dinamikler. Ekspertiz PROX olarak, yatırımcıların bu dönemi değerlendirirken konum, yönetim kalitesi ve finansman stratejisini bir arada değerlendirmesini öneriyoruz.