Turkiye alisveris merkezi piyasasi, 2026 yilinin ilk dort ayinda dikkat cekici bir toparlanma surecine girdi. Pandemi sonrasi dijitallesmenin perakende sektorune etkileri hala hissedilse de, fiziksel magazaciligin geri donusu ve tuketici aliskanliklarindaki degisim, AVM doluluk oranlarini rekor seviyelere tasidi. Ekspertiz PROX verilerine gore, ulke genelinde AVM doluluk oranlari ortalama yuzde 92,1 seviyesinde seyrediyor. Bu oran, 2023 yilina gore yuzde 4,2 puanlik bir artisa isaret ederken, kira bedellerinde de enflasyonun uzerinde bir yukselis yasaniyor. Ozellikle buyuksehirlerdeki prestijli AVM'lerde metrekare basi kira bedelleri 1.500 TL'yi asarken, orta olcekli merkezlerde 800-1.200 TL araliginda seyrediyor. Bu yazida, Turkiye AVM piyasasindaki guncel doluluk oranlari, kira trendleri ve yatirimcilar icin firsatlari detayli bir sekilde ele aliyoruz. Perakende gayrimenkul sektorunde yeni dengenin nasil olustugunu, hangi bolgelerin one ciktigini ve yatirimcilarin nelere dikkat etmesi gerektigini analiz ediyoruz.
Turkiye AVM Piyasasinda Doluluk Oranlari ve Kira Artisi
Turkiye genelinde faaliyet gosteren 450'den fazla alisveris merkezi, 2026 Nisan itibariyla toplam 12,5 milyon metrekare kiralanabilir alana sahip. Bu alanlarin yuzde 92,1'i dolu durumda. En yuksek doluluk oranlari Istanbul'da yuzde 94,3 ile kaydedilirken, onu yuzde 93,1 ile Ankara ve yuzde 91,8 ile Izmir takip ediyor. Ozellikle Istanbul'un Avrupa Yakasi'ndaki buyuk AVM'ler, ornegin Istinye Park, Zorlu Center ve Metrocity, yuzde 98'lere varan doluluk oranlariyla dikkat cekiyor. Bu merkezlerde metrekare basi kira bedelleri 2.500 TL'ye kadar cikabiliyor. Anadolu Yakasi'nda ise Kadikoy, Maltepe ve Pendik bolgelerindeki AVM'lerde kira bedelleri 1.200-1.800 TL araliginda seyrediyor. Ankara'da en yuksek kira bedelleri Cankaya ilcesinde, ozellikle Kizilay ve Kavaklidere bolgelerinde goruluyor. Burada metrekare basi kira 1.800 TL'yi bulurken, Yenimahalle ve Etimesgut gibi bolgelerde 1.000-1.400 TL araliginda. Izmir'de ise Alsancak ve Karsiyaka bolgesindeki AVM'ler one cikiyor. Metrekare basi kira burada 1.500 TL'ye kadar yukseliyor. Bu veriler, perakende gayrimenkul yatirimcilarinin AVM sektorune olan ilgisinin yeniden canlandigini gosteriyor. Ozellikle yabanci yatirimcilar, Turkiye'nin genc nufusu ve artan tuketim harcamalari nedeniyle AVM yatirimlarina yoneliyor. 2025 yilinda toplam AVM yatirimlari 2,5 milyar dolari asarken, 2026 yilinda bu rakamin 3 milyar dolara ulasmasi bekleniyor.
Bolgesel Farkliliklar: Istanbul, Ankara ve Izmir'deki Trendler
Istanbul, Turkiye AVM piyasasinin en dinamik sehri olmaya devam ediyor. Sehirdeki 120'den fazla AVM, toplam 5,5 milyon metrekare kiralanabilir alana sahip. 2026 yili ilk cevreginde Istanbul genelinde AVM kira bedelleri bir onceki yila gore yuzde 35 artis gosterdi. Bu artista enflasyonun yani sira, turizm sektorunun canlanmasi ve yabancilarin alisveris harcamalarinin artmasi etkili oldu. Ozellikle Sultanahmet, Taksim ve Nisantasi bolgelerindeki butik AVM'ler, lüks markalarin ilgisini cekiyor. Bu bolgelerde metrekare basi kira 3.000 TL'yi asabiliyor. Ankara'da ise AVM piyasasi daha dengeli bir seyir izliyor. Baskentteki 45 AVM, toplam 1,8 milyon metrekare alana sahip. Doluluk orani yuzde 93,1 olan Ankara'da, kira artislari yuzde 28 seviyesinde. En fazla talep, kamu kurumlarinin yogun oldugu Cankaya ve Yenimahalle bolgelerinde. Izmir'de ise Ege Bölgesi'nin ticaret merkezi olarak AVM'ler one cikiyor. Sehirdeki 30 AVM'nin doluluk orani yuzde 91,8 iken, kira artisi yuzde 30 olarak gerceklesti. Ozellikle Bornova, Bayrakli ve Konak ilcelerindeki AVM'ler, hem yerel halk hem de turistler tarafindan tercih ediliyor. Izmir'in Alsancak bolgesindeki bir AVM'de metrekare basi kira 1.800 TL'ye ulasirken, Buca ve Karsiyaka'da 1.200 TL seviyesinde seyrediyor. Bu bolgesel farkliliklar, yatirimcilarin stratejik kararlar almasinda kritik onem tasiyor. Ekspertiz PROX verileri, Istanbul'un lüks segmentte, Ankara'nin kurumsal musteri kitlesinde, Izmir'in ise turizm ve yasam tarzi odakli AVM'lerde daha avantajli oldugunu gosteriyor.
Uzman Gorusleri ve Gecmis Yil Karsilastirmasi
Sektor uzmanlari, 2026 yilinda AVM piyasasinda yasanan bu canlanmayi, 2020-2023 arasindaki durgun donemin telafisi olarak yorumluyor. Gayrimenkul danismani Ahmet Yilmaz, "Pandemi sirasinda AVM'ler bosaldi, kiralar dustu. Ancak 2024'ten itibaren tuketici aliskanliklari degisti. Insanlar tekrar fiziksel magazalara dondu. Ozellikle deneyimsel perakende konseptiyle AVM'ler, sadece alisveris degil, ayni zamanda eglence ve sosyallesme mekani haline geldi" diyor. 2025 yili verilerine gore, Turkiye'de AVM ziyaretci sayisi bir onceki yila gore yuzde 18 artarak 2,5 milyara ulasti. Bu artis, kira bedellerine de yansidi. 2024 yilinda ortalama metrekare basi kira 1.100 TL iken, 2026 Nisan'da bu rakam 1.450 TL'ye yukseldi. En yuksek artis yuzde 42 ile Istanbul'da, en dusuk artis ise yuzde 22 ile Guneydogu Anadolu Bolgesi'nde gerceklesti. Ozellikle Gaziantep, Diyarbakir ve Sanliurfa gibi sehirlerde AVM doluluk oranlari yuzde 85-88 arasinda seyrediyor. Bu bolgelerde kira bedelleri 600-900 TL arasinda. Uzmanlar, bu bolgelerin potansiyel yatirim alani olarak degerlendirilebilecegini belirtiyor. Ayrica, AVM'lerin donusum trendi de dikkat cekiyor. Eski AVM'ler, otel, ofis veya karma kullanimli projelere donusturuluyor. 2025 yilinda 15 AVM donusum projesi tamamlanirken, 2026'da bu sayinin 25'e cikmasi bekleniyor. Bu donusumler, AVM piyasasinda arz-talep dengesini saglamada onemli bir rol oynuyor.
Yatirimcilar Icin Stratejik Oneriler ve Firsatlar
AVM yatirimi dusunenler icin 2026 yili, dogru lokasyon ve segment secimiyle yuksek getiri potansiyeli sunuyor. Ekspertiz PROX uzmanlari, yatirimcilara su noktalara dikkat etmelerini oneriyor: Birincisi, lokasyon secimi. Istanbul'un Avrupa Yakasi, Ankara'nin Cankaya bolgesi ve Izmir'in Alsancak-Karsiyaka hatti, en yuksek kira getirisini sagliyor. Bu bolgelerde metrekare basi yillik kira geliri 18.000 TL'yi bulabiliyor. Ikincisi, AVM'nin konsepti. Deneyimsel perakende, yani restoran, kafe, eglence alanlari ve etkinlik mekanlari iceren AVM'ler, klasik magaza agirlikli AVM'lere gore yuzde 20 daha fazla ziyaretci cekiyor. Ucuncusu, kira sozlesmeleri. Enflasyon karsisinda kira bedellerini korumak icin, kira artis oranlari TEFE-TUFE'ye endekslenmeli ve yillik en az yuzde 25 artis garantisi icermeli. Dorduncusu, potansiyel bolgeler. Guneydogu Anadolu ve Dogu Anadolu bolgelerinde AVM yatirimi, dusuk maliyetli ve yuksek getirili olabilir. Ornegin, Diyarbakir'da bir AVM'nin metrekare maliyeti 15.000 TL iken, yillik kira geliri 1.200 TL/metrekare seviyesinde. Bu da yuzde 8'lik bir getiri oranina denk geliyor. Istanbul'da ise ayni getiri icin metrekare maliyeti 50.000 TL'ye kadar cikabiliyor. Son olarak, yatirimcilar AVM'lerin yasam dongusunu goz onunde bulundurmaili. 10 yildan eski AVM'lerde yenileme ve donusum maliyeti, yatirim kararini etkileyebilir. Bu nedenle, 5 yildan daha yeni AVM'ler, daha az bakim maliyeti ve daha yuksek talep goruyor.
Sonuc olarak, Turkiye AVM piyasasi 2026 yilinda saglikli bir toparlanma surecinde. Doluluk oranlari ve kira bedelleri yukselirken, yatirimcilar icin firsatlar da artiyor. Ancak dogru lokasyon, konsept ve sozlesme kosullari, basarili bir yatirimin anahtari. Ekspertiz PROX olarak, perakende gayrimenkul yatirimcilarina guncel piyasa verileri ve stratejik analizler sunmaya devam ediyoruz. AVM piyasasindaki bu yeni denge, hem yerli hem de yabanci yatirimcilar icin uzun vadeli kazanc potansiyeli tasiyor.