Türkiye’de konut piyasası, 2026 yılının ikinci çeyreğine girerken dikkat çekici bir seyir izliyor. Özellikle büyükşehirlerdeki fiyat hareketliliği, hem yatırımcılar hem de ev sahibi olmak isteyenler için önemli fırsatlar ve riskler barındırıyor. Mayıs 2026 itibarıyla güncel veriler, konut fiyatlarının geçtiğimiz yıla kıyasla %15-25 arasında arttığını gösteriyor. Bu artışın arkasında enflasyon, inşaat maliyetlerindeki yükseliş ve deprem bölgelerindeki yeniden yapılanma süreci yatıyor. Ekspertiz PROX olarak derlediğimiz saha verileri, piyasanın soğumaya başladığı yönündeki spekülasyonlara rağmen, talebin özellikle merkezi lokasyonlarda canlı kaldığını ortaya koyuyor. Bu yazıda, İstanbul, Ankara, İzmir ve diğer büyükşehirlerdeki güncel m2 fiyatlarını, ilçe bazlı karşılaştırmaları ve yatırımcılar için stratejik önerileri detaylı bir şekilde ele alacağız. ## İstanbul’da Konut Fiyatları: Merkez ve Çevre İlçeler Arasındaki Uçurum İstanbul, Türkiye konut piyasasının kalbi olmaya devam ediyor. Mayıs 2026 itibarıyla, şehir genelinde ortalama m2 satış fiyatı 50.000 TL ile 90.000 TL arasında değişiyor. Ancak bu geniş aralık, ilçeler arasındaki devasa farkı gözler önüne seriyor. Örneğin, Beşiktaş, Kadıköy ve Sarıyer gibi merkezi ilçelerde m2 fiyatları 80.000 TL’nin üzerine çıkarken, Esenyurt, Arnavutköy ve Sultangazi gibi çevre ilçelerde 35.000-45.000 TL bandında seyrediyor. Bu durum, yatırımcıların dikkatini çevre ilçelere çekiyor; çünkü bu bölgelerde hâlâ değerlenme potansiyeli yüksek. Özellikle deprem sonrası kentsel dönüşüm projelerinin hız kazandığı Başakşehir ve Bahçeşehir gibi lokasyonlarda fiyatlar yıllık bazda %20’nin üzerinde artış gösterdi. Ekspertiz PROX verilerine göre, İstanbul’da en çok talep gören konut tipleri 2+1 ve 3+1 daireler olurken, ortalama daire fiyatları 3 milyon TL ile 7 milyon TL arasında değişiyor. Kiralık piyasada ise özellikle öğrenci ve genç profesyonellerin yoğun olduğu bölgelerde talep canlılığını koruyor; ortalama kira bedelleri 15.000 TL ile 30.000 TL arasında seyrediyor. ## Ankara: Başkentte Denge Arayışı Ankara konut piyasası, İstanbul’a kıyasla daha dengeli bir görünüm sergiliyor. Mayıs 2026 itibarıyla başkent genelinde ortalama m2 fiyatı 20.000 TL ile 40.000 TL arasında değişiyor. Çankaya, Yenimahalle ve Keçiören gibi merkezi ilçelerde fiyatlar 30.000-40.000 TL bandına yükselirken, Sincan, Etimesgut ve Pursaklar gibi çevre ilçelerde 18.000-25.000 TL aralığında kalıyor. Ankara’da dikkat çeken bir diğer nokta ise toplu konut projelerinin yaygınlığı. TOKİ ve özel sektör iş birliğiyle geliştirilen yeni projeler, özellikle orta gelirli aileler için cazip fırsatlar sunuyor. Örneğin, Etimesgut’ta yeni tamamlanan bir toplu konut projesinde 2+1 daireler 1,5 milyon TL’den başlarken, 3+1 daireler 2,2 milyon TL’ye kadar çıkıyor. Kiralık piyasada ise üniversite bölgeleri öne çıkıyor; ODTÜ ve Bilkent çevresinde 1+1 daireler 8.000-12.000 TL arasında kiralanıyor. Yatırımcılar için Ankara’nın en büyük avantajı, fiyatların İstanbul’a göre daha makul olması ve kentsel dönüşüm projelerinin hızlanmasıyla birlikte değer artış potansiyelinin yüksek olması. ## İzmir ve Diğer Büyükşehirler: Bölgesel Farklılıklar İzmir, Ege Bölgesi’nin en önemli konut pazarı olarak öne çıkıyor. Mayıs 2026 itibarıyla İzmir genelinde m2 fiyatları 25.000 TL ile 50.000 TL arasında değişiyor. Karşıyaka, Bornova ve Balçova gibi merkezi ilçelerde fiyatlar 40.000 TL’nin üzerine çıkarken, Buca, Menemen ve Torbalı gibi daha çevre ilçelerde 20.000-30.000 TL bandında seyrediyor. İzmir’de deprem sonrası güvenli konut talebi artarken, özellikle yeni yapılan projelerde fiyatlar yüksek seyrediyor. Örneğin, Karşıyaka’da lüks bir sitede 3+1 daire 4 milyon TL’den başlarken, Buca’da daha uygun fiyatlı seçenekler 2 milyon TL civarında bulunabiliyor. Diğer büyükşehirlerde ise durum farklılık gösteriyor: Bursa’da m2 fiyatları 15.000-30.000 TL arasında, Antalya’da 20.000-45.000 TL arasında, Adana’da ise 12.000-25.000 TL arasında değişiyor. Bu bölgelerde yazlık konut ve emekli yerleşimi talebi fiyatları yukarı çekerken, sanayi bölgelerinde daha uygun fiyatlı seçenekler bulunuyor. Ekspertiz PROX olarak, bölgesel farklılıkların yatırımcılar için önemli fırsatlar sunduğunu belirtmek isteriz; örneğin, Antalya’da kıyı kesimlerdeki lüks projeler yıllık %25 değer kazanırken, Adana’da merkez dışı bölgeler hâlâ uygun fiyatlı. ## Uzman Görüşleri ve Geçmiş Yıl Karşılaştırması Konut piyasasının mevcut durumunu değerlendiren sektör uzmanları, 2026 yılının ikinci çeyreğinde fiyat artış hızının yavaşladığını ancak talebin devam ettiğini belirtiyor. Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ali Yılmaz, “2025 yılında yaşanan %30’luk fiyat artışı, 2026’nın ilk dört ayında %15-20 seviyesine geriledi. Bu, piyasanın normalleştiğini gösteriyor. Ancak özellikle İstanbul ve Ankara’da arz-talep dengesi hâlâ satıcı lehine” diyor. 2023 yılıyla karşılaştırıldığında, İstanbul’da m2 fiyatları üç yılda yaklaşık %80 artarken, Ankara’da bu oran %60, İzmir’de ise %70 olarak gerçekleşti