Türkiye'nin dört bir yanında hız kazanan kentsel dönüşüm çalışmaları, özellikle deprem kuşağındaki büyükşehirlerde yeni bir ivme kazanmış durumda. 2026 yılının ortalarına geldiğimiz bu günlerde, projelerin sadece fiziksel yapı stokunu yenilemekle kalmayıp, aynı zamanda sosyal ve ekonomik dönüşümü de beraberinde getirdiği görülüyor. Ekspertiz PROX olarak, bu dönüşümün en somut örneklerinden biri olan İzmir'in Karşıyaka ilçesinde sahadaki son durumu, uzman görüşleri ve projelerin geldiği noktayı masaya yatırdık. Kentsel dönüşümün sadece bir inşaat faaliyeti olmadığını, aynı zamanda bir hak teslimi ve gelecek inşası süreci olduğunu bir kez daha hatırlıyoruz.
Karşıyaka, sahip olduğu eski yapı stoku ve merkezi konumu nedeniyle uzun yıllardır kentsel dönüşümün odağında yer alıyor. Ancak 2026 yılı itibarıyla bu projelerin hız kazanmasının ardında yatan en önemli etken, şüphesiz ki 2023'te yaşanan büyük deprem felaketinin ardından oluşan toplumsal bilinç. Vatandaşlar artık riskli yapı tespiti konusunda çok daha duyarlı ve sürecin bir an önce tamamlanmasını talep ediyor. Öte yandan, müteahhit firmalar da artan maliyetler ve belirsizlikler karşısında daha temkinli adımlar atarken, belediyelerin rolü her geçen gün daha da kritik hale geliyor.
Bu haberimizde, Karşıyaka özelinde ilerleyen kentsel dönüşüm projelerinin son durumunu, karşılaşılan zorlukları ve 2026 yılı için belirlenen hedefleri üç farklı senaryo altında değerlendireceğiz. Her bir senaryo, sektörün farklı dinamiklerini ve paydaşların beklentilerini yansıtarak, okuyucuya çok boyutlu bir perspektif sunmayı amaçlıyor. Hangi senaryonun daha olası olduğu sorusuna yanıt ararken, Ekspertiz PROX verileri ve saha gözlemlerinden yola çıkacağız.
Senaryo 1: İyimser
İyimser senaryoya göre, 2026 yılı kentsel dönüşümde bir dönüm noktası olarak tarihe geçecek. Özellikle Karşıyaka gibi merkezi ilçelerde, belediyelerin sağladığı hızlı imar barışı ve proje onay süreçleri sayesinde, birçok riskli yapı başarıyla tahliye edilip yıkıldı. Bu süreçte, hak sahipleri ile müteahhitler arasındaki anlaşma oranları %85 gibi rekor seviyelere ulaşırken, anlaşmazlıkların büyük kısmı arabuluculuk yöntemiyle çözüme kavuşturuldu.
Bu olumlu tablonun arkasında, devletin sağladığı yeni teşvik paketlerinin büyük rolü var. Kentsel dönüşüm projesi kapsamında daire teslim eden firmalara sağlanan vergi indirimleri ve kredi kolaylıkları, sektörün nefes almasını sağladı. Karşıyaka'da yükselen yeni konut projeleri, sadece deprem güvenliği açısından değil, aynı zamanda enerji verimliliği ve modern mimarisiyle de dikkat çekiyor. Bölgede ortalama 120 m² ve üzeri dairelerin talep görmesi, ailelerin geniş ve ferah yaşam alanlarına yöneldiğini gösteriyor.
Uzmanlar, bu iyimser tablonun devam etmesi halinde, 2026 sonuna kadar Karşıyaka'daki riskli yapı stokunun en az %40'ının dönüştürülmüş olacağını öngörüyor. Bu başarı, diğer ilçeler için de örnek teşkil edecek ve kentsel dönüşümün dalga dalga tüm kente yayılmasını sağlayacak. Yatırımcı ilgisinin yüksek olduğu bu dönemde, bölgedeki arsa fiyatları da istikrarlı bir seyir izleyerek piyasanın güven tazelemesine katkıda bulunuyor.
Senaryo 2: Realist
Realist senaryo ise iyimser tablonun tüm Türkiye geneline yayılamayacağını, başarı hikayelerinin belirli lokasyonlarla sınırlı kalabileceğini savunuyor. Karşıyaka özelinde bakıldığında, sahil bandı ve çarşıya yakın bölgelerdeki projeler hızla ilerlerken, iç kesimlerdeki ve daha düşük gelir grubunun yaşadığı mahallelerde dönüşümün yavaşladığı gözlemleniyor. Bunun temel nedeni, artan inşaat maliyetleri karşısında müteahhitlerin karlılık oranlarının düşmesi ve bu bölgelere yatırım yapma isteksizliği.
Bu senaryoda, hak sahipleri ile müteahhitler arasındaki pazarlık süreçleri daha karmaşık bir hal alıyor. Daire büyüklükleri, teslim tarihleri ve ödeme planları üzerinde uzlaşma sağlamak aylar sürebiliyor. Özellikle büyük ailelerin yaşadığı ve birden fazla hak sahibinin bulunduğu parsellerde anlaşma sağlamak neredeyse imkansız hale geliyor. Bu durum, projelerin tıkanmasına ve sürecin uzamasına neden oluyor. Sektör temsilcileri, bu tür durumlarda devletin daha aktif bir rol üstlenmesi gerektiğini vurguluyor.
Realist yaklaşıma göre, 2026 yılı kentsel dönüşümde büyük bir sıçrama değil, istikrarlı bir ilerleme yılı olacak. Karşıyaka'da dönüşümün hızı, bölgenin cazibesine ve müteahhitlerin finansal gücüne bağlı olarak değişkenlik gösterecek. Bazı mahallelerde yeni ve modern yaşam alanları yükselirken, bazı mahallelerde ise eski ve riskli yapılar varlığını sürdürmeye devam edecek. Bu dengesiz gelişim, şehrin siluetinde ve sosyal dokusunda farklılıklara yol açabilecek potansiyele sahip.
Senaryo 3: Temkinli
Temkinli senaryo, özellikle makroekonomik koşulların ve yüksek enflasyonun kentsel dönüşüm projeleri üzerinde yarattığı baskıya odaklanıyor. Artan malzeme fiyatları ve işçilik maliyetleri, birçok müteahhidi projelerini durdurma veya erteleme noktasına getirdi. Bu durum, Karşıyaka'da anlaşma sağlanmış birçok projenin bile başlayamamasına veya yarıda kalmasına neden olabiliyor. Hak sahipleri, evlerinin bir an önce teslim edilmesini beklerken, müteahhitler ise maliyetlerin daha da artmasından endişe ediyor.
Bu senaryoda, riskli yapı tespiti yapılan binaların sayısı artsa da, fiili dönüşüm oranı beklentilerin oldukça gerisinde kalıyor. Birçok bina, anlaşma sağlanamadığı veya müteahhit firma bulunamadığı için yıllardır boş ve metruk bir halde bekliyor. Bu durum, hem görüntü kirliliğine yol açıyor hem de bu yapıların çevre güvenliği açısından yeni riskler oluşturmasına neden oluyor. Belediyeler, bu tür yapılar için acil yıkım kararları almak zorunda kalıyor ancak bu da yeni bir maliyet ve hukuki süreç başlatıyor.
Temkinli senaryonun en büyük endişesi, kentsel dönüşümün tamamen durma noktasına gelmesi ve vatandaşların deprem güvenliği konusundaki kaygılarının artması. Uzmanlar, bu senaryonun gerçekleşmesi halinde devletin acilen yeni bir finansman modeli ve teşvik paketi oluşturması gerektiğini belirtiyor. Aksi takdirde, 2026 yılı kentsel dönüşüm için kayıp bir yıl olarak hafızalara kazınabilir. Ekspertiz PROX'un saha analizleri, özellikle büyük ölçekli projelerin finansman bulmakta zorlandığını ve bu durumun sektördeki kırılganlığı artırdığını gösteriyor.
Hangi Senaryo Daha Olası?
Üç farklı senaryoyu ve Karşıyaka özelindeki yansımalarını değerlendirdiğimizde, en olası tablonun realist senaryo ile temkinli senaryo arasında bir yerde olduğunu söyleyebiliriz. Kentsel dönüşüm projesi kapsamında başarılı örnekler mutlaka olacak ve belirli bölgelerde dönüşüm hızla devam edecek. Ancak bu başarının tüm ilçeye ve şehre yayılması, mevcut ekonomik koşullar ve sektörün karşılaştığı yapısal sorunlar nedeniyle oldukça zor görünüyor.
Ekspertiz PROX olarak gözlemlediğimiz en kritik nokta, kentsel dönüşümün artık sadece bir inşaat ve imar meselesi olmadığı, aynı zamanda bir finansman ve sosyal uzlaşı meselesi haline geldiğidir. 2026 yılı için belirlenen hedeflere ulaşmak, ancak tüm paydaşların (devlet, belediye, müteahhit ve hak sahibi) aynı masada etkin bir şekilde iş birliği yapmasıyla mümkün olacaktır. Önümüzdeki dönemde, özellikle orta ve uzun vadeli finansman modellerinin geliştirilmesi ve hak sahiplerinin sürece daha aktif dahil edilmesi, dönüşümün başarısı için hayati önem taşıyor.