2005 Yılı Ekonomik Koşulları ve Çüngüş’ün Yeri 2005 yılı Türkiye’de enflasyonun tek haneye düşmeye başladığı, ancak faizlerin hâlâ yüksek olduğu bir dönemdi. Diyarbakır’ın Çüngüş ilçesi ise şehir merkezine 100 km uzaklıkta, tarım ve hayvancılığın ağırlıklı olduğu sakin bir bölgeydi. Nüfusu yaklaşık 12.000 olan ilçede, genç nüfusun iş arayışıyla büyük şehirlere göç etmesi, emlak talebini sınırlıyordu. Satılık ve Kiralık Emlak Fiyatları 2005’te Çüngüş’te satılık daireler ortalama 1.250 TL/m² seviyesindeydi. 100 m² bir dairenin satış fiyatı 125.000 TL civarındaydı. Kiralık dairelerde ise metrekare başına 6 TL talep ediliyordu; yani 100 m² bir ev 600 TL’ye kiralanabiliyordu. Bu fiyatlar, Diyarbakır merkezine göre %30-40 daha düşüktü. İnşaat Projeleri ve Piyasa Trendleri O dönemde Çüngüş’te büyük ölçekli inşaat projeleri yoktu. Mevcut yapı stoğu genellikle 2-3 katlı, müstakil veya apartman tipi binalardan oluşuyordu. Yeni inşaat ruhsatları sınırlıydı; çoğunlukla ailelerin kendi ihtiyaçları için yaptığı konutlar dikkat çekiyordu. Piyasada arz fazlası değil, talep yetersizliği vardı. Alıcılar genellikle memur emeklileri veya ilçede küçük işletme sahibi olanlar arasından çıkıyordu. Yaşam Maliyeti ve Emlak Dengesi Çüngüş’te yaşam maliyeti, Diyarbakır merkezine kıyasla düşüktü. Temel gıda, ulaşım ve enerji giderleri daha uygun olsa da, sağlık ve eğitim gibi alanlarda merkeze bağımlılık vardı. Ortalama bir ailenin aylık gideri 1.500-2.000 TL arasında değişiyordu. Buna karşılık, 600 TL’lik bir kira, gelirin %30-40’ına tekabül ediyordu ki bu oran makul kabul ediliyordu. Ancak satılık ev fiyatları, bölgede yıllık ortalama gelirin (yaklaşık 15.000-20.000 TL) 6-8 katına denk geliyordu. Bu dengesizlik, ev sahibi olmayı zorlaştırıyor, kiralama eğilimini artırıyordu. Sonuç: Durgun Ama Dengeli Bir Piyasa 2005 yılı Çüngüş emlak piyasası, düşük talep ve sınırlı arz ile karakterize ediliyordu. Fiyatlar istikrarlıydı ancak büyüme potansiyeli düşüktü. Yatırımcılar için cazip olmayan bu piyasa, yerel halk için uygun kiralar ve makul yaşam maliyeti sunuyordu. Eğer ilçede altyapı yatırımları veya kamu projeleri hayata geçseydi, emlak değerlerinin artış göstermesi mümkündü. Ancak 2005 itibarıyla Çüngüş, sakin ve dengeli bir emlak tablosu çiziyordu.